房市交易量創34年第三低，全台無一縣市倖免的「結構性窒息」 | M傳媒
【M傳媒房產中心／報導】
隨著2025年11月全台建物買賣移轉棟數數據公布，一個冰冷的事實已無可迴避：台灣房市正經歷一場史無前例的「結構性窒息」。根據內政部統計，11月全台僅有2.02萬棟的交易量，年減21.3%，這已是連續11個月單月移轉量低於2.4萬棟。累計前11月總交易量為23.6萬棟，較去年同期大幅衰退26.8%，市場普遍預估2025全年將面臨「26萬棟保衛戰」，這將是自1991年有官方統計以來，僅次於2001年網路泡沫、2016年房地合一稅上路的第三低量。
全台21縣市同步衰退
今年房市的嚴峻，不僅僅體現在總量數字，更在於其衰退範圍之廣，史無前例。數據顯示，全台21縣市2025年前11月的交易量全數低於2024年同期，呈現「全盤皆墨」的局面。
其中，衰退最劇烈的地區，恰恰是前幾年漲勢最猛、投資氛圍最熱絡的區域。新竹市與基隆市的年減幅超過40%，而台南市、新竹縣與高雄市的衰退幅度也超過三成。這些區域因科技題材、重劃區開發而被熱炒，如今在央行緊縮銀根下，資金瞬間抽離，交易陷入停滯。
相對而言，金門縣、南投縣、桃園市與嘉義縣的衰退幅度則落在個位數至兩成以內，是這波寒流中受衝擊相對較小的區域。這顯示市場資金正從高風險、高槓桿的投機標的，轉向基本面較穩健的區域。
六都多項歷史低點被刷新
作為市場風向球的六都，情況同樣慘淡。2025年11月，六都總計僅移轉15,919棟，創下縣市合併升格後的同期新低。累計1至11月，六都總交易量為18.5萬棟，年減26.1%，創下近八年來的最低紀錄。
若將時間軸拉長，情況更令人心驚：台南市創下八年最低，台北市與新北市為近九年新低，而高雄市更是寫下近十年來的最低交易紀錄。這些數字揭示了市場動能正以驚人速度消退。
政策下的「窒息螺旋」
這場「冰風暴」的源頭，市場共識直指中央銀行自2024年啟動的第七波選擇性信用管制。這項被業界稱為「金龍海嘯」的政策，透過限縮貸款成數與嚴格審查，精準掐斷了市場的資金活水。
政策產生了兩大連鎖效應，形成一個「窒息螺旋」：
購買力被嚴重削弱：永慶房屋集團總經理葉凌棋指出，高房貸利率與緊縮的貸款成數，直接削弱了消費者的購買能力，尤其衝擊換屋族與首購族。
預售屋交屋潮遞延：銀行房貸審核趨嚴且時間拉長，導致大量已售出的預售屋無法順利完成貸款與過戶，原本應反映在交易數據上的新屋交屋潮因此遞延甚至消失。這正是為何市場帶看與仲介成交似有回溫，但官方移轉數據卻仍持續探底的重要原因。
弔詭的是，在交易量「腰斬再腰斬」的同時，房價卻未出現對應的崩跌。自第七波信用管制以來，房價跌幅最深的區域也僅在9%以內。這形成了「量急縮、價緩跌」的罕見格局。賣方（尤其是資金雄厚的大型建商）普遍惜售，不願輕易破壞實價登錄行情；買方則期待更深的跌幅，雙方價格認知落差巨大，導致交易僵持。
2026市場進入「價量分流」
展望2026年，市場的考驗非但沒有結束，反而可能迎來更大的供給壓力。據估計，2026至2028年間，全台將有約32萬至36萬戶新屋完工潮湧現。若當前的低迷買氣持續，這些新成屋將迅速轉化為建商的龐大餘屋庫存，市場供給壓力將達到高峰。
