房產交易「舊制忘記申報」在實務上非常常見，而且比新制更容易出事。（資料照／洪煜勛攝）
「同樣賣一間房，有人繳20萬，有人繳100萬？」多數人以為差在會不會算，其實更常見的差別是—有人有申報，有人漏報，結果補稅＋被罰！每年5月報稅季，去年有出售老屋的民眾，今年報稅時要留意是否屬房地交易舊制課稅範圍，房產交易「舊制忘記申報」在實務上非常常見，而且比新制更容易出事，而且不是少數，是長期穩定發生的錯誤。原因不是制度難，而是人性很一致。
新制（房地合一稅），過戶後30日內就要申報，房子剛賣掉，金額大、記憶新，加上仲介與代書通常會提醒，多數人不太會漏。
但舊制剛好相反，去年賣房，今年5月才報，中間隔了幾個月，生活早就往前走了，所以才會一再發生。
但稅法不會因為你沒注意就不存在。若未申報，依稅捐稽徵法第21條，國稅局仍可在核課期間內補稅並加計罰鍰。
回到大家最有感的問題：
為什麼同樣賣房，有人繳20萬，有人繳160萬？
假設同一筆交易，買1200萬、賣1800萬，總獲利500萬：
新制（持有5至10年，稅率20%）
稅額約100萬。
舊制（無法舉證成本，採設算標準）
房屋評定現值300萬×設算比例41%＝所得約123萬，併入綜所稅20%級距，稅額約24.6萬。
若符合自用住宅條件（房地合一優惠）
獲利500萬－免稅額400萬＝100萬×10%，稅額只要10萬。
同樣一筆交易，稅金可以從10萬、24萬到100萬，差距非常大。
關鍵不在於哪一種制度比較好，而是三件事：
你適用的是新制還是舊制、是否符合自用住宅優惠、以及採用核實課稅或設算標準。
表面上看，舊制可能較低；但若符合自用條件，新制反而更有利。
真正的差距，來自制度選擇與條件判斷，而不是單純的稅率高低。
所以如果你去年有賣房，可以先簡單確認四件事：
1、你適用的是新制還是舊制
2016/1/1後取得＝房地合一新制；2015/12/31前取得＝舊制，舊制需在今年5月併入綜所稅申報。
2、檢視是否能提出成本
如果房產取得日期在2012年8月1日實價登錄上路之後，務必按實際差額課稅；如果實價登錄上路之前無法舉證，需依財政部公告標準計算。
3、確認是否觸及豪宅標準，依豪宅／非豪宅方式計算所得
依縣市不同有總價與單價門檻，達標即視為豪宅，計算方式與稅負差異大。
4、是否為實際自住，試算新舊制何者稅額更優惠
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本文經授權轉載自R姐 廖嘉紅-財富傳承設計 （相關報導： 剛繼承房產馬上賣掉「免繳45％重稅」！專家教1招合法節稅，不怕鉅額房地合一稅找上門 ｜ 更多文章 ）
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本文由風傳媒授權(2026報稅必看》賣房免繳大筆房地合一稅！專家教1招「合法省下90萬稅金」，不怕國稅局找上門）
