買房漏水求償遭駁回！他敲了地磚還簽了這條款 法院判：賣家免賠
M傳媒／記者綜合報導
台中一名買方林姓男子購入中區某華廈4樓房屋後，發現樓下3樓住戶反應天花板滲漏水，花費數十萬元修繕，並額外支出租屋、倉庫、鄰居賠償等費用，氣得向賣方陳姓男子提告請求減少價金及賠償，總金額達67萬餘元。然而，台中地方法院審理後，判決原告之訴全部駁回。關鍵在於兩件事：買賣契約中的「免責特約」條款，以及買方交屋後自行敲除地磚的行為。
案件背景：交屋後半年發現漏水，買方怒告賣方
林男於2022年7月向陳男購買系爭房屋，同年8月辦妥所有權移轉登記並完成點交。然而，同年12月，樓下3樓住戶即反應天花板、牆壁出現滲漏水。林男委請工程行修繕，陸續支出漏水修繕費用、租屋租金、倉庫費用，並賠償3樓住戶修繕費用，總計向賣方求償673,750元，另請求自2023年6月1日起至修繕完成日止，按日給付250元。
關鍵一：契約特約條款「賣方不負瑕疵擔保責任」
法院審理發現，雙方買賣契約第17條特別約定事項明確記載：
「雙方合意：交屋後半年內買方發現原屋況有滲漏水情形，『刪除賣方，改為：由仲介方賴彥丞經紀人』必須負瑕疵擔保之修繕責任。」
白話說就是：賣方把漏水瑕疵擔保責任「轉嫁」給仲介經紀人賴彥丞了。
賴彥丞到庭證稱：「這是我的意思，由我來負擔這個責任，賣方不負瑕疵擔保責任。」原告林男在法庭上也自認知悉此約定。
法院據此認定：出賣人的物之瑕疵擔保責任，既經特約免除，買方即不得再向賣方請求減少價金或賠償。
關鍵二：買方交屋後「敲了地磚」，法官認定自認事實
更致命的是，林男在2022年9月初（交屋後僅約一週）即自行僱工，以電動破碎機敲除陽台地面磁磚、防水層及水泥層，開挖洗衣機排水暗管及其他管路，事後回填時並未補刷「益膠泥防水泥」及「防水膠塗層」等防水材料。
這件事，原告訴訟代理人於2023年9月11日開庭時已表示「不爭執」，依法構成自認，有拘束法院及當事人的效力。原告事後試圖撤銷自認，但被告不同意，原告也未能證明其自認與事實不符，因此法院仍認定原告確有敲除地磚、破壞防水層的事實。
法院進一步指出，雖然鑑定報告認為漏水「極可能於交屋前即已存在」，但也明確表示：「原告於交屋後進行陽台排水管修改及敲除地坪磁磚，確有可能影響原有防水層完整性……若敲除地坪後未進行適當的防水層修復與補強即回填水泥，可能導致防水層不連續性，形成局部積水區域。」
換句話說，即使交屋前有漏水，原告自己的施工行為也可能導致或加劇漏水，因果關係難以完全歸責於賣方。
鑑定報告：修繕費用僅估6.8萬，原告卻花41萬
法院委託社團法人台中市土木技師公會鑑定，鑑定報告認為：
滲漏原因「極可能因原有給水管線施工埋設不當或老化所致」
但原告陽台後續施工「確有可能影響原有防水層完整性」
合理修繕費用估算僅68,982元，而非原告主張的411,500元
法院據此認定，原告請求的修繕費用金額亦屬過高，且與被告應負責任範圍不符。
法院判決理由
瑕疵擔保責任已依特約免除：雙方契約第17條已將漏水修繕責任轉由仲介經紀人負擔，賣方免責。
原告自認敲除地磚：原告訴訟代理人已自認於交屋後敲除地磚、未補刷防水層，事後撤銷自認不合法。
不完全給付不成立：因賣方已免責，且漏水與原告自身施工行為間因果關係不明，債務不履行責任不成立。
不當得利無理由：賣方取得價金係基於買賣契約，有法律上原因。
精神慰撫金無據：原告未能證明人格權受侵害，且已自行決定賠償3樓住戶，與被告無關。
結論
全案原告之訴及假執行聲請均駁回，訴訟費用由原告負擔。
台中地方法院判決書最後指出：「兩造間既以買賣契約第17條特約事項免除被告就『交屋後半年內買方發現原屋況有滲漏水情形』之出賣人物之瑕疵擔保責任，則原告請求被告賠償因系爭房屋給水管滲漏水瑕疵所生損害部分，即無理由，不應准許。」
M編提醒
買房簽約前，請務必仔細閱讀「特約事項」條款。 一旦簽下免除賣方瑕疵擔保責任的條款，日後發現漏水、壁癌等問題，只能向承擔責任的第三方（如仲介）求償，無法再向賣方主張權利。
交屋後若有修繕需求，建議先會同賣方或專業第三方進行鑑定，切勿自行敲除牆面、地板，以免破壞現場證據，造成因果關係難以釐清，反而在訴訟中陷入不利地位。
資料來源：臺灣臺中地方法院113年度訴更一字第10號民事判決
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