三新制推成本1／買氣斷崖式下滑，房價為何下不來？

文／魏敬軒

因土方政策配套不足，今年年初引發建商大動作開記者會抗議。圖／林喬慧

「叫我們去死好了！」今年初，一場由建築業發起的記者會上，台灣省不動產開發公會理事長吳國寶情緒激動地喊出這句話。當時，全台多處工地因土方新制上路陷入混亂，砂石車調度大亂，土資場接連停收，原本正常運轉的工地，突然像被按下暫停鍵。

稍早之前，另一場台北市的綠容率說明會上，也瀰漫著類似的不安氣氛。

都發局官員在台上談政策願景，建築師與建商則在台下追問：「後續維護誰負責？」問題被轉交給建管處後，建管處官員卻坦言「很多規定不是我們建管處發想的」。現場傳出一陣笑聲，因為所有人都聽懂了，即便法規已經上路，但很多人其實都還不知道，接下來該怎麼辦。

1 2北投溫泉博物館與臺北市立圖書館北投分館空拍影像（圖／台北旅遊網） — 知名綠建築北投圖書館，光電及綠植於屋頂並存。圖／台北旅遊網

這些混亂的現場，看似只是政府與業界的磨合期，但工地停擺每天燒掉的利息、建築師反覆試錯的時間、重新修改的設計與施工成本，最後都不會停留在營造端──它們會變成一筆筆帳單，寄到每個想買房的人家裡。

一表看懂房市三新制
	土方	綠容率(台北市)	屋底光電
上路時間	2026年元旦	2026年元旦	2026年8月1日
政策目的	管控土石流向，杜絕非法棄置	降低城市氣溫，對抗熱島效應	加速綠能轉型，提升能源自主
規定內容	所有砂石車裝設GPS，全面改採電子聯單，進出土資場全程攝影	新建案須符合綠容率指標，種植具遮蔭效果的植栽	屋頂須設置太陽光電系統，每20平方公尺（約6坪）配置1瓩發電設備
適用對象	所有動工中的建案	所有台北市新建案	建築面積1,000平方公尺（約302坪）以上新建案
增加成本	每立方公尺土石處理費從不到1,000元，上漲至2,000至5,000元不等	依建案條件不同，成本波動大，推估佔營建成本2至5％	每1瓩建置成本約8至10萬元，總成本約500萬元起
目前執行狀況	緊急開放台北港等地點收容土方	少量新建案通過新制建照審查	今年8月上路，業界正在估算成本
維護責任	政府監管	住戶及管委會	住戶及管委會
資料來源／記者整理製表／住展雜誌

杜絕非法棄土、降低都市熱島效應、推動能源轉型。這3道政策的出發點，都很難反對。但當多項制度在同一年密集上路、配套與市場準備卻尚未完成時，轉型期新增的代價，也開始同步流進住宅市場。

有人付的是更高的房價，有人付的是更長的交屋時間；有人買到格局逐漸變形的住宅，有人則在交屋後，才發現自己接手了一套需要長期維護的設備與系統。這種「轉型期」的重壓，最先反應在市場冰冷的數字上。

買氣崩落　房價仍在天邊

今年1月，全台預售屋買氣呈現「斷崖式」重挫，揭露件數較去年高峰大幅縮減約26%。然而，價格卻紋風不動，國泰房地產指數顯示，今年第1季新建案市場仍呈現「價穩量縮」；《住展》實地調查也發現，新建案平均議價率仍停留在1成以內的歷史低位。

30初歲的北漂職業軍人褚先生，最近一直在看房。「新聞一天到晚在報房市寒冬，但房價根本沒降啊。」他大嘆一口氣，苦笑著說。

褚先生感受到的是價格下不來；但在價格背後，還有另一層原因。

量縮、價穩、議價空間極小，背後其實是同一件事──建案成本還在持續上升。哲空間室內裝修設計總監吳宜哲指出，自疫情前至近期中東戰事影響，營造成本已上漲約3成，裝修成本甚至增加近5成，「這都還沒算進人力成本。」行政院主計總處最新統計也顯示，營建工程物價總指數已攀升至115.60%，近5年累計漲幅達15.60%。

面對不斷墊高的成本，建商只能重新調整產品。簡美營造總經理陳元昱直言：「總價壓低、單價拉高，最後就是小宅化、鴿子籠。」