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下斡旋金要多少?買房新手簽約前必知斡旋10問,如何避開斡旋陷阱?

買房子急著簽約,但斡旋金合約看清楚了嗎?(示意圖樂屋網)

買房子急著簽約,但斡旋金合約看清楚了嗎?(示意圖樂屋網)


看上一間房子後,接著就要進入議價階段,這時候需要下斡旋請房仲跟屋主議價,但有什麼重點一定要知道的呢?買房下斡旋,到底多少才合理?為什麼房仲收了斡旋金人就變古怪?斡旋技巧在哪?還有斡旋後能反悔嗎?讓樂屋網買屋小詞典幫你整理十個常見斡旋問題,幫你避開斡旋陷阱。


文章目錄

01│斡旋前,先搞懂「斡旋金」和「要約書」?
02│ 斡旋金多少才OK?合理範圍在哪裡?
03│付「斡旋金」時,要注意哪些事情?
04│斡旋時的陷阱有哪些?常見話術
05│付斡旋後,斡旋金有效期限為何?
06│如何知道當地的議價行情?
07│房仲肯接斡旋,不就是覺得買方的出價有成交的可能嗎?
08│付了斡旋金也簽約了,但後來貸款沒核過怎麼辦?
09│付完「斡旋金」後可以反悔嗎?
10│什麼是斡旋順位?為什麼我不是第一順位?

▌01│斡旋前,先搞懂「斡旋金」和「要約書」?

看到喜歡的房子決定要買了,就要和房仲簽訂「斡旋金」或「要約書」,請房仲協助你取得和屋主議價的優先權,但「斡旋金」和「要約書」二者最大的不同是,「斡旋金」要先拿出錢,「要約書」則不用


簽訂斡旋金,房仲店家會提供簽署「不動產買賣意願書」,過往曾發生下了斡旋後買方反悔,斡旋金轉成訂金,要求支付1至2%的房仲服務費。坊間普遍認為下了斡旋金才能表現出買方的購買誠意,但因為「斡旋金」造成的爭議也不少,使用「要約書」同樣具有效力,下斡旋前務必要看清楚合約內容,確認審閱期限(有3至5天依各家不同),保障自己的權利。


延伸閱讀:斡旋金和要約書的差在哪?

▌02│ 斡旋金多少才OK?合理範圍在哪裡?

「斡旋金」等同下訂金的概念,常見金額約落在5~10萬不等,但沒有硬性規定,也有人會以房子開價的 2%-5% 計算斡旋金額。支付斡旋金多採用現金或支票,金額多少應量力而為,避免萬一發生違約情情而造成傷害。


「要約書」雖然沒有費用問題,但違約還是要付違約金。


▌03│付「斡旋金」時,要注意哪些事情?

付斡旋金簽意向書或要約書前,重點就是看清楚合約上內容,有不清楚的地方都要問清楚,不要隨便看看,務必要確認合約上是否載明以下資訊:


房屋資料:如房屋地址、房屋謄本、建物平面圖、地籍圖等房屋基本資料。


斡旋期限:普遍約3-5天,依各家合約內容而有所不同。


斡旋金額:提供的斡旋金額,與支付方式。


付款條件:頭期款、備證款、完稅款、交屋金額、匯款時間和匯款條件等,有買方曾擔心貸款不過或額度低,會加上「房屋貸款不足X成,合約無效退回一切費用」保障自己。


買方出價:你想要購買的房屋價格。


仲介費用:仲介費的付款條件、繳款時間。


違約金:違約要賠償的違約金額。


解約條件:斡旋期限到或斡旋失敗,如何提前解約與後續如何還款。


因為斡旋書與要約書視同購買意願,除了確定上述內容,也要確認文件上有沒有蓋上仲介的店章、仲介承辦人相符合。簽約地點也很重要,最好是在委託的仲介店內簽約,避免仲介收了錢就找不到人。


▌04│斡旋時的陷阱有哪些?常見話術

情境1:不簽斡旋改用要約書,屋主覺得你沒誠意要買?

真相:一部分試探你購買的意願,一部分也想騙你簽約。


情境2:謊稱斡旋不是正式合約,先簽名沒關係?

真相:騙你先簽約,但後續口頭恐嚇騙違約金。


情境3:想取消斡旋,房仲馬上說成交?

真相:沒有這麼剛好的事情,你剛告知取消斡旋房仲就說屋主要賣,可能背後有詐想騙你的斡旋金。


情境4:有十幾組客人在看,晚一天下斡旋,隔天就會被賣掉?

真相:可能真的有人在看,但不見得想買,刻意製造很多人搶購的假象,刺激你的購賣騙你下斡旋。


情境5:喜歡就付個斡旋,或跟你說加個x萬就談成了?

真相:騙你覺得的還有議價空間。加錢的話是希望你更貼近底價。


延伸閱讀:約房仲看房子,如何房仲話語背後的意涵?

▌05│付斡旋後,斡旋金有效期限為何?

一般而言,斡旋期間都在3~7天左右,這段期間房仲若是沒與賣方議價成功,就必須無條件退還斡旋金給買方。

▌06│如何知道當地的議價行情?

可以到內政部:::不動產交易實價查詢服務網查詢特定地區的房屋成交價格,但成交價不等於賣方想賣的價格(即所謂的房屋開價),計算開價和成交價的落差,就能知道議價空間,也就是所謂的議價率。


但內政部查詢系統資料龐雜,可以上樂屋網使用實價登錄地圖,圖像化直截了當地告訴你房子的成交行情、議價率與社區成交歷史紀錄。知道議價率,就能幫助你出斡旋出合理的價格。


延伸閱讀:什麼是議價率?


利用實價登錄資訊,能查到每月成交價格趨勢圖,了解房子的議價行情。(圖片來源:樂屋網實價登錄)

利用實價登錄資訊,能查到每月成交價格趨勢圖,了解房子的議價行情。(圖片來源:樂屋網實價登錄)

▌07│房仲肯接斡旋,不就是覺得買方的出價有成交的可能嗎?

確實有個可能性,實際情況除了價差很近有機會成交,另外還有兩種可能:「價差中等」房仲想要拚看看,拚不成還可以和屋主拚專任約;「價差超大」跟店長說他有努力在做事,另外就是測試你是不是真的想買,或者證明你出的價格屋主根本不買單,當作下一個買家的證明。


▌08│付了斡旋金也簽約了,但後來貸款沒核過怎麼辦?

只要買賣雙方價格有共識,就等同成交,此時斡旋金就轉為訂金,若無法購買就形成違約。因此建議簽約前,最好在合約上多加一條「貸款不足X成,無效退回條款」,當作防禦機制。


但最理想的情況應該是,你在下斡旋前先去銀行了解估價該棟房子能夠貸多少、是否能申貸成功?有些屋主是願意等待,讓買家先跑貸款看額度。


▌09│付完「斡旋金」後可以反悔嗎?

須視情況而定,若雙方都已在合約上簽約,就算成交,反悔會賠了斡旋金和違約金。但有一種例外的情況是,只要仲介沒有在你取消前通知你成交,取消委託是以你提出的時間點為基準 (在LINE上留下紀錄也算),就算成立。還有,斡旋書的成立與否,必須建立在雙方都有同意簽字才算數,一方沒簽名是無效,以上2種都還有反悔的機會。


不過,如果確定要終止委託,建議先詢問斡旋狀況,確定斡旋不成,再提出取消委託,即便後來房仲告知屋主已接受出價,無法取消委託了,也務必請房仲將屋主約出來,面對面談確定已成交,因為過往曾發生過不肖房仲,偽造屋主同意出價,騙取買方斡旋金,但屋主完全不知情的情況。


▌10│什麼是斡旋順位?為什麼我不是第一順位?

斡旋時可能同時有其他買家也想買,若你先出價,你就是第一順位,比你晚出價的就都排在你後面,但如果後來出價者比你高,房仲會提醒你加價,必須在24小時內加價超過,否則第一順位就會變成出價較高者。有些不肖房仲會假冒有出價者出價高,逼你加價貼近屋主價格,這點要小心。



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