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第一次約房仲看房,如何理解房仲背後意涵?

房價高漲,想要找到符合預算的房子,有時候更需仰賴專業的房仲人員 (圖片來源:樂屋網)

房價高漲,想要找到符合預算的房子,有時候更需仰賴專業的房仲人員 (圖片來源:樂屋網)


買房預約現場看房,房仲帶看房子總會透露許多資訊,除了房子本身,還有你最在乎的房屋價格,到底要怎麼理解從房仲話語當中理解房屋價格與其他想法呢?樂屋網整理常見的房仲話術,告訴你房仲想什麼。

01│房仲開發話術

一、線上看房時的內容描述

❒健身宅(公寓產品,沒有電梯需要爬樓梯?)

❒捷運宅(步行多久可到捷運站,需要靠代步工具嗎?)

❒靜巷(消防車進不來的窄巷或無尾巷?)

❒全新裝潢(沒人想租套牢想脫手的投資客房,或有瑕疵的 NG 屋)

❒採光佳(會不會有西曬的問題?)

❒樓下採買超方便(住商混合的產品,會不會有人多出入複雜的狀況)

❒鄰近幹道交通方便(近馬路車流量大,會有車輛噪音問題嗎?)

二、連繫房仲後的電話邀約

❒您今天晚上幾點有空出來看房子(先約出來再說,不先問你哪時方便)

❒有兩間完全符合您需求的房子,中正路和中山路,你想看哪間 (表現積極面約你出來) 

❒這個社區很少釋出房子,地段和屋況都超好,您幾點要過來(用稀有度引起你的好奇和衝動)

三、帶你現場看房時

❒出國急售(以屋主要出國或是股票賠錢換現金,營造出便宜出清的感受)

❒親情牌(給孩子就學的學區房,孩子畢業後不需要了)

❒想退休(無力經營,賣掉手下眾多租屋房換退休金)

❒暗示你區域成交行情(提示價格帶,覺得價格合理可簽約)

❒安排客戶來看房(假裝熱絡,形塑物件很搶手)

❒開價就是底價(暗示你不用殺價,已經降到最低價,低價入手)

❒房價比同地段低(暗示你買到賺到,物件很火熱)

❒說屋主鄰居也想買(刺激你快決定)

四、看房後

❒喜歡就付個斡旋(讓你覺得的議價空間很大)

❒跟你說其他人斡旋破局出了多少錢,或加個x萬就談成了(要你更貼近底價)

❒昨天在屋主家談很久,問你能不能加一點(刺激你成交)


好的房仲人員往往深耕社區,手上會有很多A級物件都在隱密的巷弄內,想要找好房也需要仰賴他們(圖片來源:pixabay)

好的房仲人員往往深耕社區,手上會有很多A級物件都在隱密的巷弄內,想要找好房也需要仰賴他們(圖片來源:pixabay)

02│如何辨識好房仲

一、態度

準時赴約,語氣堅定,說話不反覆,初次見面會主動遞出名片,耐心理解你的需求,不使用不當銷售話術或手法造成買賣雙方壓力。

二、專業

擁有合格不動產經紀人執照,並且能從你的需求提供專業建議。不亂推物件,現場帶除了基本耐心介紹屋況,說明房子周邊交通、生活機能,還會記下你每次看房的感覺,縮小範圍找到更符合你需求的房子。若和房仲約在房仲品牌門市,也可從店內光線、人員獎章獎帶等整體感受,衡量店家是否專業深耕。

三、細心

協助確認交易過程中的每一份文件,誠實且詳細說明不動產說明書,帶看過程中或簽約都會詳盡告知或叮嚀買賣雙方應該知道的資訊。


好房仲常會被口耳相傳,有些好房仲也是經由親朋好友推薦,正因為也具備以上特質,如何找房仲,或許可從好口碑下手。

03│如何避開壞房仲

一、只想成交

成交擺第一,只想入帶為安,推薦你和需求落差頗大的房子,現場帶看漫不精心,詢問資訊一問三不知,只要有人出價接近底價,就不擇手段讓他成交。不管對方是自住還是投資客,可以成交就是恩客。

二、沒有下斡旋不給談

不可能成交的議價仲介不想碰,下斡旋能讓房仲、屋主感受到購買誠意,但切記要設定斡旋期限,實務上曾發生「斡旋」後總價增加,也不建議現場面對面和屋主斡旋,會受情勢影響判斷。也可以選擇不付錢的「要約書」來議價。


延伸閱讀:下斡旋和要約書,傻傻分不清楚

三、鼓吹你簽約,貸款一定過

只想獲得仲介費,不管你是否能夠負擔房價,即便你貸款沒過、毀約也覺得無關痛癢。

四、虛構實價登錄與選擇性提供資訊

找出同社區或相似區域的高價格物件,把行情拉高,或是隱藏房屋部分資訊,在不動產現況說明書上玩文字遊戲。

如何挑選好房仲,除了口碑介紹,自己也要做足買房功課(圖片來源:蝦姐)

如何挑選好房仲,除了口碑介紹,自己也要做足買房功課(圖片來源:蝦姐)

04│買房避開三大地雷

一、不買投資標的

像是同一社區大量相似物件,投資客套牢想出脫贖回現金,打著賠售或平盤的價格出售,但實際購買比一般行情還高。

二、不買裝潢過的房子

買裝潢屋可能會有材質不佳或裝潢風格不喜歡,多花一筆裝潢預算的問題。應該選擇素屋,一來能檢視實際屋況,二來能避掉投資客用普通建材裝潢,賺取價差的投資屋。

三、不隨意接受價格

嚐試口頭出價與死守底價,口頭出價先了解屋主和房仲的想法,評估房屋現有資訊,如果覺得沒問題開始斡旋;死守自己的底價(包含加價後的金額),加價談不成也不免強,無欲則剛。


05│結論:買房還是要做功課

房屋交易考量到買賣雙方的需求,需要由第三方協助搓合雙方想法,因此房仲人員相當重要。房仲是在房屋交易過程中,協助房屋價格搓合的角色,值得信賴的房仲人員,能像潤滑劑調合買賣雙方;但有好房仲幫忙,自己買房的功課還是要做足,以下幾個重點建議把握住:


一、審慎評估自己的預算了解自己的收支比,評估自己未來每個月能繳納的貸款金額,足以付擔貸款。


二、了解價格區間和房仲約看房前,先用實價登錄查詢地區成交行情,避開價格陷阱。


三、看房仔細勤作筆記喜歡的房子不分早晚晴雨多看幾次,每次看完房也勤作筆記,方便事後檢視回顧。


四、別先簽任何東西不管是下斡旋或要約書,甚至到最終決掉簽約了,建議都要保留思考時間,再三確認後續評估效應後才簽約,不要匆匆忙忙簽約完後悔。


五、打聽屋主背景:房仲協助傳遞你和屋主的想法,但也別忘了解屋主賣房原因和出價考量,有機會能幫助自己談到更好的價格。



以上提供大家認識了解房仲想法,希望能幫助你與房仲溝通更順暢,讓房仲成為你買房的好夥伴,更快找到心儀好房。




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