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買房殺價才是王道?別被房子開價騙了,如何看穿房屋開價伎倆?

買房殺價好難,但真是如此嗎?實價登錄的價格到底要怎麼參考,為什麼自己每次出價都被房仲打槍?這次樂屋網要告訴你,房屋開價與成交價迷思,甚至還能買到高於自己預算 10%~20% 的房子!怎麼辦到的?快來看看。

01│開價不等於成交價

如果買的是中古屋,房價反映的是地段行情,如果是買的是新建案,房價反映在建商的營建成本,不管是屋主還是建商賣房子,都會希望價格越高越好,所以房屋開價常會高於成交價,但最終影響成交價格往往還牽涉到屋況、屋主裝潢成本和房仲服務費等因素,因此議價時一定要先掌握地區成交行情價格再出價,而不是從房屋開價向下殺價。


鄰近社區的成交價格,也可以做為議價依據。(圖片來源:樂屋網)

鄰近社區的成交價格,也可以做為議價依據。(圖片來源:樂屋網)

02│實價登錄等同底價

很多人認為實價登錄價格不可靠,但請注意實價登錄反映的是成交價代表的是過去已經成交的價格,未必能反映當下房屋交易行情(買賣價格登錄到實價登錄系統約莫會延遲一個月才在系統上出現),如何善用實價登錄工具?建議參考交易時間較近的平均成交價,如半年至一年區間,才能較貼近實際價格。


樂屋網實價登錄提供成交明細,可以了解房子的成交漲幅,是否合理(圖片來源:樂屋網)

樂屋網實價登錄提供成交明細,可以了解房子的成交漲幅,是否合理(圖片來源:樂屋網)

03│買房不殺價被坑殺

過往曾發生實價登錄不實,價格遭到灌水,刻意調高周邊房屋交易價格,不單單是買賣雙方,就連代書房仲都要負連帶刑事或民事責任。要如何避開這些不實資訊,其實可以參考成交價格趨勢來檢視。


剛開始查價的買房新手使用實價登錄查詢時,可以先鎖定同社區、路段的特定房屋類型,觀察成交價格的漲跌趨勢,合理的價格增幅是平緩曲線,如果曲線劇烈爬升,就要留意是否有投資客操作價格。勇於以半年內成交均價殺價,能接近當下行情,避開被坑殺的可能。



從每月成交價格趨勢圖,能看出該地區的交易波動,洞察是否有投資客刻意炒作或該地區房市交易正夯。(圖片來源:樂屋網)

從每月成交價格趨勢圖,能看出該地區的交易波動,洞察是否有投資客刻意炒作或該地區房市交易正夯。(圖片來源:樂屋網)

04│死守底價大膽議價

有房仲品牌調查,房屋從開價到最終成交價格,會有一至二成的議價空間,撇開蓄意炒作的投資客標的,房仲店家和網路平台的待售房屋開價價格反映著房市現況,看到符合需求的房子,不妨大方的喊價,只要死守自己的價格底線即可;反之,高於自己預算底線 10% 的房子也可以議價看看,過往也曾發生喊價低於屋主的實價登錄價格,但房仲退讓服務費成交的案例,有談有機會。


買房子如何議價,死守底線用這樣的方式,或許可以拿到更低價格。(製表樂屋網)

買房子如何議價,死守底線用這樣的方式,或許可以拿到更低價格。(製表樂屋網)

05│議價率是什麼?合理範圍怎麼抓?

議價率指的是房屋開價房屋成交價之間的落差比率,議價率公式如下:


議價率=(房屋開價-房屋成交價)÷房屋開價 ✕ 100%


舉例來說,屋主開價 500 萬房子,實價登錄價格 400 萬,議價率 20%,即成交價相當於 8 折,和屋主喊價時,可預設 8 折是喊價底線。


但議價率在房市多方時局,恐怕僅淪於參考,因為看好房市的人多實價登錄價格反而成為賣方開價地板,墊高房屋開價,許多房仲專家建議,依照地區近半年實價登錄均價議價一至二成,才是較為合理的議價範圍。


利用一年內的實價登錄價格為基準,可以嘗試多看看預算10%~20%的房子(圖片來源:樂屋網)

利用一年內的實價登錄價格為基準,可以嘗試多看看預算10%~20%的房子(圖片來源:樂屋網)


議價率是由開價和成交價決定,如何看正確理解議價率?從這裡可看出差異。(製表樂屋網)

議價率是由開價和成交價決定,如何看正確理解議價率?從這裡可看出差異。(製表樂屋網)

結論│

不管是直接從房仲品牌找房,或是自己從線上找房平台找房,看到價格千萬不要老實對號入座,只看自己預算能負擔的房子,高於自己預算 10%~20% 開價的房子,還是可以先到現場看看。如果覺得房子還不錯,不妨喊價看看,議價結果往往超乎預期。不過喊價前切記要先做功課,出價低於實價登錄或刻意嫌棄屋況換取折價,往往只會讓賣方感到沒誠意。


另外也要注意,依據不同房屋類型,如套房往往殺價幅度不高,但豪宅殺價往動輒千萬元;或者重劃區新建案量多賣壓大,殺價空間大於市中心老社區,這些差異都影響成交價,參考實價登錄價格,最好多點彈性空間。





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