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比房地合一2.0還狠! 2022年兩大房市未爆彈 恐殺投資客措手不及


(2022/3/14更新)


甩開疫情(Covid-19)打擊後,2021下半年房市一飛沖天,買房亂象橫生,本篇除了要帶大家回顧2021年的3大重大房市政策變革,也要提醒2022年還有2大房市未爆彈!無論房市新手老手,看完這篇再進場準沒錯!


▲2021年重大房市政策變革一:實價登錄2.0


實價登錄主要是受地政三法平均地權條例地政士法不動產經紀業管理條例》的規範,最早在2011年12月底修正通過後,隔年8月正式上路,開啟了房價透明化的第一步,也普遍被外界視為替下一步實價課稅做準備。


但實價登錄過去門牌採用區段顯示,去識別化的作法讓實價查詢難度增加,歷經8年多後進行大改版,在2020年12月30日立法院三讀通過修正草案,確定門牌完整揭露,並新增預售屋紅單納管等措施,於2021年7月1日上路,俗稱實價登錄2.0。


(延伸閱讀:房地合一2.0影響誰 一張對照表3秒看懂


▲2021年重大房市政策變革二:房地合一2.0


為避免房、地分離課稅導致的諸多問題(詳情可見房地合一稅新制懶人包  試算、免稅秘招大公開),2015年6月修正通過《所得稅法》及《特種貨物及勞務稅條例》,正式宣告隔年上路「房地合一稅」,本質上就是將房屋出售的實祭淨獲利納入所得稅內課徵,相關公式如下:

 

(成交價-取得成本-相關費用-土地漲價總數額)x稅率


房地合一稅實施逾5年後,2021年4月9日再度修正法規,拉高相關稅率,並於同年7月上路,俗稱房地合一稅2.0


(延伸閱讀:房地合一、實價登錄7月上路 專家預估市場兩大變化


▲2021年重大房市政策變革三:選擇性信用管制


由於中央銀行每季會固定舉行理監事聯席會議,會上除了確定政策利率數字,也會針對金融機構放款狀況進行討論,有時房市過熱時,會上會決議調整「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,藉由加嚴放款來管控資金,達到降溫房市的效果,此即選擇性信用管制。


為落實「健全房地產市場方案」,達到「信用資源有效配置及合理運用」的目標,這波央行從2020年底開始調整選擇性信用管制,逐次修正內容如下表。至於未來是否還有可能繼續加嚴,還得特別關注2022年的央行理監事會議結論,開會日期分別為3月17日、6月16日、9月22日、12月15日。


公布時間(隔日施行)

2020/12/8,臨時理事會

2021/3/18,第1季理監事會

2021/9/23,第3季理監事會

2021/12/16,第4季理監事會

次數

第一波

第二波

第三波

第四波


公司法人住宅貸款

第1戶

6成,無寬限期

4成,無寬限期

不變

不變

第2戶以上

5成,無寬限期

自然人

高價住宅貸款

2戶以下

6成,無寬限期

5.5成,無寬限期

不變

4成

3戶以上

4成,無寬限期

不變


一般住宅貸款

第2戶

未規範

七大都會區取消寬限期

不變

第3戶

6成,無寬限期 

5.5成,無寬限期

不變

4成

第4戶以上

未規範

5成,無寬限期


購地貸款

6.5成,1成動工款,檢附具體興建計畫

不變

6成

5成,切結一定時間內動工興建


餘屋貸款(建商)

成數5成,無寬限期

不變

不變

4成

工業區閒置土地抵押貸款

銀行自律規範

5.5成

5成

4成

資料來源:中央銀行,樂屋網整理



▲2022年房市未爆彈一:預售屋禁止換約

為抑制房市過熱與房價過度炒作,內政部於2021年底宣布提出《平均地權條例》及《不動產經紀業管理條例》修正草案,詳細修法方向如下。不過草案還有待送入立法院審核,確切上路日期未定。


一、限制換約轉售:新建案的買賣契約,除配偶、直系或二親等內旁系血親外,不可讓與或轉售別人,銷售者也不得同意或協助買賣契約讓與或轉售;違者將按戶棟處罰50萬至300萬元。

二、禁止炒作行為:意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為,罰100萬至500萬元;若造成民眾恐慌及市場交易不安等而損及公眾或他人情形者,並可處3年以下徒刑或併科罰金100萬至5,000萬元。

三、解約申報登錄:30日內辦理登錄申報,違者將按戶棟處罰3萬至15萬元。

四、管制私法人購屋:採許可制向內政部申報,成立審查小組審核,並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

五、建立檢舉獎金機制:罰鍰總金額一定比例作為檢舉獎金,並授權主管機關另訂辦法。



▲2022年房市未爆彈二:地方政府實施囤房稅

為提高屋主持有成本,各地方政府陸續著手調整《房屋稅徵收率自治條例》,將非自用住宅稅率依據持有戶數的不同進行差別稅率,此即俗稱的囤房稅。


以全台七大都會區來看,目前僅台北市落實差別稅率多年,台南市議會則2021年11月底拍板通過囤房稅,預計2023年開徵。其餘包含高雄市、桃園市等地方政府,亦陸續於2021年底推出囤房稅相關草案,有機會在2022年經議會三讀通過,最快2023年開徵。




綜上所述,2021年3大重大房市變革包含實價登錄2.0、房地合一2.0等政策,央行也在2021年3度加嚴選擇性信用管制,展望2022年,還有預售屋禁止換約、各地方政府囤房稅等2大房市未爆彈,替房市增添變數。樂屋網要提醒買方,多蒐集資訊多看屋比較,評估自身條件再審慎進場,仍有機會在動蕩的市場中,覓得自己的理想家。


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