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買房子買到違建戶?從違建定義,教你避開違章建築!

頂樓加蓋常見在舊市區的中古屋公寓,購買前最好留意是否為違章建築(圖片來源pixabay)

頂樓加蓋常見在舊市區的中古屋公寓,購買前最好留意是否為違章建築(圖片來源pixabay)

網友分享購買公寓,在銀行對保前收到違建通知,正猶豫是否要解約,無良的房仲鼓吹沒問題,真的是這樣嗎?如何避開違建?就讓樂屋網買房小辭典告訴你。

01│什麼是違建?

違建定義:所謂違建指的就是「違章建築」,即沒有取得建築執照和使用執照,擅自建造及使用的建物。法源依據內政部建築法,若建物沒有當地主管建築機關核發的使用執照,經通報後五日內實施勘查認定的違建,就會立即拆除。

02│頂樓加蓋、陽台外推是違建嗎?違章建築有哪些?

購買公寓的人,常遇到頂樓加蓋和陽台外推的情況,如果第一次接觸這類房屋產品,會以為多出的空間買到賺到,但真的如此嗎?其實,這是最常見的以合法建築非法加建的案例,但其實除了這類違建,違章建築還有以幾種型態:


1.合法建地違章建築:沒有獲得土地當事人和當地建管單位核准的違章建築。


2.合法建築非法加建:即常見取得建照和使用執照後,未經當地建管機單位核准,就自行加蓋增建的建物,如老舊公寓的一樓加建、頂樓加蓋、陽台外推或挑高夾層屋加蓋。


3.違反建築法規違章建築:違反土地既有法定容積率或建蔽率規定的建築,或是消防安檢未通過,等待就地合法的宗教或社福建築...等。


4.非建築用地違章建築:在不得興建建物的土地上建造,或是違反土地既有使用用途的建物,常見如農地興建別墅、山坡地開發成民宿、農地上蓋違章工廠...等。


5.禁限建土地違章建築:在保護區、行水區或公設保留地建造,且沒有取得任何許可執照。


6.未補照之建築:如 60 年代前沒有建照需要產權補登的老建物,或是通過建築規格,沒有建照卻擅自施工,還未補登的建案。


7.臨時建築變永久違章建築:臨時申請建照和使用執照,但逾期未拆的建物。


8.影響公安的違章建築:危害公共安全、山坡地水土保持、妨礙公共交通、公共衛生、市容觀瞻或都市更新之違建。


陽台外推也常見在公寓或華廈,一不小心就觸法(圖片來源 photo-ac)

陽台外推也常見在公寓或華廈,一不小心就觸法(圖片來源 photo-ac)


買房子最常見到的違建都屬於合法建築非法加建的情形,約有以下種類:


1.頂樓加蓋:台灣最普遍的違建,在建物的頂樓加蓋鐵皮屋,法規限定頂樓建物不可超過建築面積1/8範圍,超過都屬違法。


2.陽台外推:陽台指的是上方有遮蓋物的室外平台,陽台外推即拆除陽台和室內空間的間隔物,變成室內空間,違反原建物的使用登記。


3.露臺加蓋:在露臺加蓋遮蔽物,或是私自設置鋁窗或外推增加使用面積,違法大樓約定專有區域的使用規定。


4.夾層屋:即在天花板挑高的樓層,取得建照後違法二次施工加蓋的樓地板夾層,夾層面積總和超過該樓面積三分之一或一百平方公尺。


5.一樓外推:在騎樓空間增設鐵捲門當作車庫、把防火巷空間擴建成廚房,或是如社區型透天的法定空地,一樓加蓋私人車庫。

03│舊違建是合法的嗎?

先說結論,舊違建是不合法的!


有說法是「違建在民國 84 年已前興建,不會被拆除」,但事實真是如此嗎?爭議點來自於新違建的認定時間。根據臺北市違章建築處理規則,民國84年以前屬於既存違建,會被認為暫緩拆除或免拆,但不代表就地合法,只要被認定是違建,不論新舊,經通報就會被拆除。如何區分是「新違建」還是「既有違建」,差別如下:


新違建:即存在時間較近的違建,「新」的意思只是相對於既存違建舊違建,即報即拆,且各縣市對於新違建的時間認定不同,如台北市規定民國 84 年以後是新違建,但高雄市規定民國101年。


如果是陽台加窗或窗戶加窗防盜柵欄,在合乎法規下仍是可以裝設,但須拍照列管。


既存違建:即比新違建還早存在的違建,認定時間點各地區也不同,如台北市是民國53以後至民國83年12月31日以前,但高雄市是民國100年4月1號以前都屬既存違建。


既存違建通常會搭配各地區都市計劃分期處理,因此會拍照存證、列管照冊,依計畫分期拆除,所以是暫緩拆除而非免拆,常會被錯誤解讀為「違建合法化」。但如果違建有出現影響公共安全、交通、市容或都市更新的情節,還是會立即遭到拆除。


既存違建可以進行小幅度修繕,申請修繕時也會拍照列管。


舊違建或老舊房屋:舊違建指的是既存違建規定以前的違建,老舊房屋則是在都市計畫公布前已存在的建築物。舊違建、老舊房屋在原規模、範圍內可以進行房屋修繕,但與既存違建一樣,修繕時會拍照列管。

04│如何知道房子是不是有違建增建部分

擔心買到的房子是違章建築或有違建的部分,買房前,建議先請建商或房仲業者提供該棟房屋的不動產說明書和平面圖,上頭會記載房屋是否有增建、加蓋、修繕等情形,同時也可以比對建物謄本,進一步了解建築完成日期,了解房子是屬於什麼時期的違建。申請調閱「建物測量成果圖」,也是核對格局的一種方法。

除了可使用上述資訊,了解違建的方式最好方式是現場看房,實際到現場走一遭,檢視是否有加蓋或修繕,或使用其他非永久性建材的情形,只要發現建物外觀有鐵皮加蓋,或突兀增加的空間,都可能是違建,可稍作留意。

各縣市政府也提供違章建築查詢系統,簽約前可以先查詢房屋實際狀況,求個心安。

05│結論

只要是違建,都會被拆除,除了「違反程序」的違建,可經由事補辦執照、繳交相關稅金罰款後,成為合法建築,但這大多是發生在新建案或工程上,常見的違章建築都屬於二次施工的情況。


若不注意買入或繼承了違章建築,只能依照不同情節,而有先後緩急的區別,參照點在於建物產生的日期,而有「即時強制拆除」、「查報拆除」、「拍照列管」及「免予查報」四種程度。許多屋主會將頂樓加蓋、陽台外推額外增加的坪數也列入房屋開價當中,但只要沒有列入房屋權狀當中,這些額外的使用空間只要經過通報,隨時都有拆除的危險,切勿因小失大,得不償失。看房子的時候最好多留意,避開過多二次加工的房子。



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