買房看屋好一陣子，終於找到還不錯的房子，除了斡旋議價，後續還有一連串的房屋買賣交易流程，包括簽約、用印、完稅、過戶和交屋，每個流程都非常重要，最怕一不小心疏忽吃虧受騙，樂屋網分享五個流程買房交易流程，幫你建立觀念避開糾紛，順利交屋！
1. 買房流程第一步：簽約前的準備與議價
買房流程的第一步，是向屋主表達購買意願，即議價階段。議價方式分為「斡旋金」與「要約書」，買方可依照需求自行選擇。
議價有兩種：斡旋金與要約書的選擇
► 斡旋金 (最常用議價術語)
支付方式： 需要支付一筆費用。房仲收取斡旋金，向屋主展現購買誠意，提高成交機會。
議價結果： 議價成功後，斡旋金轉為訂金。
反悔成本：
買方違約： 斡旋金會被賣方沒收。
賣方違約： 賣方需加倍賠償斡旋金給買方。
► 要約書 (不需支付費用)
支付方式： 不需支付費用，僅向房仲表示購買意願。議價失敗則契約無效。
反悔成本：
買方違約： 買方需支付賣方總價款 3% 的違約金。
賣方違約： 賣方需支付買方總價款 3% 的賠償金。
不動產買賣交易流程及預計時間_(表格製作：藍浩勻)
2. 房屋買賣簽約流程圖：5大核心步驟全解析
從下訂到完成過戶，整個房屋買賣流程通常需要 1.5 到 2 個月的時間。以下為買房交易的 5 個核心步驟：
步驟一：簽約—確認契約書與重要約定（約定後 5 至 7 天）
在地政士（代書）見證下，核對買賣雙方身分，並當天申請土地及建物謄本確保產權是否完整。如果買方需要「履約保證」，也在此時告知屋主或房仲。
買方需準備： 身分證正本、印章、財務薪資證明、簽約金（約總價一成）。
賣方需準備： 土地或房屋權狀及印鑑證明。
＊＊簽訂不動產買賣契約書的關鍵避險小眉角
確認契約價格： 交易價格以國字謄寫，避免混淆產生爭議。
保障條款： 在契約上增加「核貸不足時契約無效」，避免核貸不成訂金和簽約金被沒收。
確認產權： 請地政士申請土地及建物謄本，檢視坪數是否正確、土地區分、有無限制登記尚未塗銷等。
「簽約」是買房交易中的第一步，調出土地及建物謄本，確定產權很重要 (圖片來源pixabay)
步驟二：用印—代書核對文件與用印（簽約後 1 至 2 個星期）
簽約完成後，在地政士見證下，買賣雙方備齊過戶、報稅等相關文件，交由地政士蓋印章叫做「用印」。此時，買方需開始辦理銀行貸款，尋找貸款銀行。
買方（權利人）準備： 身分證、印章、印鑑證明及預繳的行政規費二至三萬元。
賣方（義務人）準備： 身分證影本、印章、印鑑證明及權狀正本。
買賣雙方在地政士準備的政府相關文書逐一用印 (圖片來源pixabay)
步驟三：完稅—繳納契稅、增值稅等相關稅款（用印後 3 至 4 個星期）
簽約後三十天內要完稅。此時確認稅單、銀行貸款金額及進行房屋過戶。
買方費用： 契稅、印花稅、登記規費和代書費。
賣方費用： 繳納房屋稅和土地增值稅（一般會從履保專戶中扣除土地增值稅）。
買方付款： 稅單核發時，繳納第二筆自備款（約合約價一成）加上稅金，若貸款額度不足需現金補足差額，並匯款至履約專戶，完成繳稅後進行過戶。
＊＊買方避險：擔心賣方設定抵押？
建議買方在完稅時，再次調閱土地及建物謄本，避免賣方簽約後設定不動產抵押，影響權益。
當稅單申請下來後，買賣雙方繳納各項政府規費、契稅 (圖片來源pixabay)
步驟四：過戶 — 產權轉移、抵押權設定與撥款（完稅後 3 至 5 天）
買方和銀行進行對保，簽訂貸款契約，銀行將屋主的抵押權契約書交給地政士，地政士接續進行過戶登記。
賣方清償與撥款： 銀行收到地政事務所發的屋主「他項權利證明書」後，清償屋主貸款。屋主完成貸款塗銷後，銀行才會撥款至履保專戶，再轉款給屋主。
賣方功課： 和銀行索取清償證明（他項權利證明書、塗銷同意書），辦理貸款塗銷，確定房屋款項入帳。
步驟五：交屋 — 點交房屋與驗收屋況（避險關鍵）（過戶後 1 至 2 個星期）
買賣雙方交屋，並點交文件，房屋稅、地價稅、管理費等其他費用進行分算結清。
買方驗屋： 交屋前一至兩周進行驗屋確認屋況。
瑕疵處理： 如果房子有瑕疵，則在交屋半年內申請「主張回復」（瑕疵擔保責任），建議完成修繕後才付「尾款」。
點交文件： 買方文件：權狀正本、本票、繳納稅單、過戶公契及房屋謄本。
過戶：代書設定抵押、清償塗銷和申請過戶(圖片來源pixabay)
3. 買賣房屋流程中常見的交易陷阱與注意事項
買房必看！代書的角色與交易安全
買房走到簽約，很多人急著交屋，往往忽略了交易過程中許多小細節。
專業協助： 尋找專業的地政士（代書）協助買賣交易流程，能為自己剩下更多時間和心力。不管是房仲推薦、還是朋友介紹的地政士，尋找值得信任的人來把關交易過程中的每個小細節。
產權保障： 實務上也有不少是買賣雙方派出自己的地政士，處理買屋交易的情形，除了保障自己，也能理解對方的權益。
驗屋完成後，買賣雙方點交文件、交出鑰匙交屋點交 (圖片來源pixabay)
結論：掌握買房流程，讓房屋交易順利完成
買房簽約付款是自己的權益，對買房交易流程必須建立完整觀念。透過充分和房仲、屋主溝通，以及尋找專業的地政士協助，能確保交易順利完成，期望每個人都不吃虧，住入自己的人生好房。
※由於相關法規皆會隨時調整異動，本文所提及之稅務、法律細節僅供參考，實務操作時務必以政府官方及銀行公告為準。
► 點我下載「樂屋網 APP」，搶先體驗預約後再推薦功能
延伸閱讀
▌買賣契約成立的要件
▌房屋買賣無故解約 仲介費得照付
▌房屋交易流程有這些
▌中古屋驗屋怎麼驗？網曝：預防勝於治療，不是等交屋才做
▌買房最後一哩路：驗屋！簽約交屋驗屋流程要注意那些？房子保固要找誰？
