重購退稅忽略一件事竟損失110萬…信義代書複習房地合一稅新制重點

發布：2024年11月18日
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曾有案例有重購退稅之需求，卻因建商營造工程延宕影響，交屋期延後，超過兩年時限而無法取回110萬的退稅。

個人房地合一稅8月創下單月70億新高，較去年同期呈翻倍成長，國稅局稅賦收入可觀，民眾也更應合規地聰明節稅。信義代書林祐民指出，曾有案例有重購退稅之需求，卻因建商營造工程延宕影響，交屋期延後，超過兩年時限而無法取回110萬的退稅。房地合一稅制度細節多，民眾在適用新舊制度、計算扣除額成本認列、申請重購退稅等環節常有認知落差，建議應把握正確報稅時機，買賣屋時可諮詢代書專家，爭取最理想的節稅條件。

林祐民說明，房地合一稅新制適用於105年1月1日以後取得的房產，但若是透過繼承取得則可追溯至被繼承人的取得時間。舉例來說，如果被繼承人在103年2月取得房屋，繼承人在108年2月繼承，雖然繼承時間在105年後，但仍可適用舊制課稅。

房地合一稅新制依持有期間長短，稅率分別為45%、35%、20%、15%。若符合自住優惠條件，包含連續設籍六年且有自住事實及無出租營業使用，則可享有400萬元免稅額，超過免稅額部分則以10%稅率課徵。

因稅金可觀，國稅局對於自住事實的審核很嚴謹。林祐民透露，曾有民眾申請重購退稅時，國稅局發現其購入房屋為毛胚屋卻無裝修紀錄，要求提供裝修照片、裝修合約書佐證，甚至會查核水電使用量、社區監視器畫面是否有屋主出入身影、信用卡帳單寄送地址等，以確認真實居住情況，因此申請時，務必備好相關證明，以利查核。

退稅認列可扣除項目包含買房價金、契稅、印花稅、代書費、過戶規費、仲介費、裝修費等。林祐民提醒，裝修費須特別注意，必須提供發票及合約，裝修費估價單不認列，若發票遺失，可詢問裝修廠商依國稅局規定協助補開，且僅認列不可拆除之固定裝潢，可拆式設備如冷氣、熱水器等不予認列。此外，若是繼承取得有房貸的房產，而房貸確實也是由繼承人實際負擔償還，那房貸扣除公告現值後的房貸餘額亦可列入成本。

曾有案例因建商延遲交屋超過半年，未能在規定兩年期限內完成重購退稅手續，損失高達110萬元的退稅，林祐民建議，交屋時間應多預留至少半年至一年緩衝期，尤其現在限貸及缺工缺料情況嚴重，別把時間抓得太緊。

林祐民補充，若無法提供相關認列文件及單據佐證扣除項目，那將以售屋成交價3%計，上限為30萬元，若能提供完整單據，則可依據實際支出費用認列超過30萬元。

重購退稅還有兩種情況需要留意，林祐民補充，先買後賣者可在賣屋報稅時直接扣抵，先賣後買則須先繳稅並在兩年期限內完成新購屋的登記手續申請退稅。另外，退稅後五年內不得移轉或出租，否則將追繳退稅金額。曾有民眾退稅後出租給申請租屋補貼的房客，因而遭追繳80多萬元。

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信義代書林祐民指出，房地合一稅制度細節多，民眾在適用新舊制度、計算扣除額成本認列、申請重購退稅等環節常有認知落差，建議應把握正確報稅時機，買賣屋時可諮詢代書專家，爭取最理想的節稅條件。