「建築執照」與「使用執照」是什麼？新手買房必懂的關鍵文件

建案施工要建築執照，完工後要有使用執照，兩者缺一不可。(圖片來源藍浩勻拍攝)

買房時，你準備好自備款、找好地點，甚至連房貸都算好了，但有沒有想過，房子背後的「合法性」藏在哪裡？答案就是「建築執照」與「使用執照」。這兩個詞聽起來很專業，但其實跟你的居住安全、貸款額度，甚至未來轉手價值息息相關。什麼是建照？什麼又是使照？為什麼買房前一定要搞懂？就讓我們用新手友善的方式，一步步告訴你。

▌01｜建築執照不只有一種：搞懂「建造執照」的差異

▍你知道建築執照包含什麼嗎？

很多人聽到「建築執照」（簡稱建照），直覺想到蓋房子的許可，但其實它不只一種，依照內政部建築法規定執行！建築執照是個大類，裡面包含：

• 建造執照：新建房子的許可，最常見的類型。

• 雜項執照：蓋圍牆、廣告牌或臨時建物時用。

• 使用執照：房子蓋好後才能申請（後面詳說）。

• 拆除執照：拆房子前要申請。

新手買房時聽到的「建照」，通常指的是「建造執照」。它是房屋的「准生證」，由地方政府（像建設局或工務局）核發，證明房子可以合法開工。沒有建照就蓋房子？那可是違建，風險超高！

▍建造執照怎麼來？

建商或建築師會提交設計圖、結構計算書和土地證明，政府檢查這些計畫有沒有符合《建築法》、都市計畫，比如高度限制、建蔽率等。通過後，建照就到手，上面會寫地址、用途、樓層數。拿到後還得半年內申報開工，不然期限內沒動工就失效，得重新申請。

▌02｜使用執照是什麼？為什麼這麼重要？

▍使照：房子的「身份證」

「使用執照」（簡稱使照）是房子蓋好後，政府驗收合格才發的文件。簡單說，它證明房子安全合法，可以住人或開店。驗收會檢查結構、消防、排水有沒有問題，通過後才能入住。

▍使照影響什麼？

使照不只是張紙，它關係到：

• 安全：沒使照的房子可能有隱患，比如消防不合格。

• 交易：沒使照不能過戶，銀行也不愛放款。

• 預售屋：建商沒拿到使照，不能交屋。

舉個例子，小明買預售屋，簽約時信心滿滿，但交屋時建商說使照還沒下來，等了半年還是住不進去，這種情況就超尷尬！

▌03｜建照與使照差在哪？新手必懂比較

建照和使照到底有什麼不一樣？我們整理個表格幫你秒懂：

簡單說，建照管「蓋」，使照管「用」。少了哪個都不行！

相關連結：

• 台北市建管處-建照記錄 (輸入路名即可查詢，以知行路為例)

• 新北市工務局-執照存根資料查詢

• 台中市都發局-建築執照存根查詢系統

▌04｜使用執照的用途：預售屋買家要注意什麼？

▍預售屋跟使照的關係

買預售屋時，建商通常只有建照，因為房子還沒蓋好。使用執照是交屋前的最後一關。對你來說，使照代表：

• 交屋時間：沒使照，建商不能交屋，你只能乾等。

• 貸款順利：銀行放款要看使照，沒有的話貸款可能卡關。

• 品質保證：使照證明房子跟設計圖一致，沒偷工減料。

建議簽約時加一句：「交屋前須取得使照」，這樣比較保險。

▍用途不符的陷阱

使照裡有個「建築物概要」，寫著房子的用途（像住宅或商業）、面積等。買房時要看清楚！如果房子原本是商業用，現在改成住宅，沒更新使照，那就是違建。這種未登記的部分，未來可能被拆，還影響轉手價值。

舉例來說，小紅看中一間老公寓，屋主說陽台加蓋很實用，但查使照發現沒登記，萬一被檢舉就得拆，小紅只能含淚放棄。

不管是新建或改建，施工單位都需申請建造執照申請。(圖片來源台北市都發局)

相關連結：台北市建造執照申請與變更設計表單下載

▌05｜使用執照申請多久？交屋要等多久？

▍建商申請使照的時間

房子蓋好後，建商會申請使照，流程大概是：

1. 驗收：提交完工圖、施工紀錄，政府派人檢查。

2. 核發：沒問題就發使照，通常花1-3個月。

如果是大社區，分期完工可能用「分戶使照」，速度會快一點。

▍使照下來後多久交屋？

這是新手最關心的！台灣法規規定，建商拿到使照後，六個月內要通知交屋。如果天災（如颱風）耽誤驗收，可以順延，但建商得證明。實際上，交屋可能因裝修或水電申請再拖一點，建議簽約時問清楚期限，別傻傻等。

▌06｜買房為什麼要查這兩個執照？

▍合法性第一步

沒建照的房子是違建，可能被拆；沒使照的房子不安全，還不能過戶。查執照就像幫房子驗身分證，確認沒問題。

▍避開問題房

老屋常有增建（像頂加），但沒更新使照，這些空間不算合法，風險你來扛。

貸款跟交易的關鍵：銀行放款要看使照，沒有的話貸款縮水。過戶也一樣，沒使照就卡住。

▌07｜怎麼查建照與使照？新手實操指南

1. 跟賣方拿：請房仲或屋主給影本，看編號和內容。

2. 查政府資料：上地政事務所或地方政府網站，輸入地址就能查。

3. 比對現況：拿執照跟房子比一比，樓層、面積有沒有差。

▌08｜常見問題與小提醒

• 預售屋：確認建照跟廣告一樣，交屋前要使照。

• 老屋：使照掉了可以補，但有違建就麻煩。

• 用途不符：查「建築物概要」，別買到隱藏風險。

▌結論：買房前必備的功課

「建築執照」跟「使用執照」不只是文件，它們牽動你的居住安全跟錢包。建照讓房子合法開工，使照讓你安心入住，還影響預售屋交屋跟貸款。新手買房別只看價格跟地點，花點時間搞懂這兩個執照，才能買得安心、住得放心。買房是大事，做好功課，未來才不會後悔！

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