低首付常發生在預售屋廣告，但中古屋銷售也可能會有話術，買房不可不慎。(圖片來源藍浩勻)
對許多首次購屋者而言，「低自備款買房」聽起來像是通往夢想的捷徑 。在房價高漲、薪資成長緩慢的現實下，能以較少的資金進場，無疑降低了購屋門檻 。但這背後不僅是單純的數字遊戲，更涉及了複雜的制度設計、資金規劃與風險評估 。本文將全面解析自備款的構成，並探討在資金緊縮環境下，如何做出不影響未來居住品質的理性決策 。
一、什麼是低自備款？為何具備吸引力？
一般而言，購屋時的自備款約為總價的 20%-30% 。所謂「低自備款」，則是指自備款比例低於此水位，甚至低至 10% 或更低的情況 。例如，一千萬的房子僅需準備 10 萬至 100 萬的自備款 。
這類方案之所以吸引人，主要有以下原因：
降低購屋門檻： 對積蓄有限的年輕人或小家庭來說，低自備款能大幅減輕初期資金壓力，增加提早進入房市的機會 。
靈活運用資金： 剩餘的資金可作為裝潢、添購傢俱家電或預備金，讓入住後的生活品質更有保障 。
把握房市機會： 在房價上漲時期，低自備款能讓買方更快出手卡位，避免因等待存夠錢而錯失購屋良機 。
常見的案例是預售屋的「低首付方案」，建商標榜只需繳交 6~7% 即可簽約，餘款則採分期或延後支付 。這對擁有穩定現金流（如受雇、薪資固定）、負債比健康的購屋者來說，無疑是買房開槓桿的一種策略 。
二、自備款的真實面貌：隱藏 10% 的購屋成本
許多新手購屋者以為存到了房價 20% 的首付款就能安心簽約，卻忽略了從過戶到入住過程中，還有許多必須以現金支付的「雜費」支出。建議理想的自備款應預留至總價的 30% 左右，以確保資金流動性。
1. 購屋相關稅費與規費
這些費用通常無法貸款，必須由買方以現金支付：
契稅： 房屋移轉時產生的稅負，稅率為房屋評定現值的 6% 。
印花稅、代書費與登記規費： 辦理房屋過戶與抵押權設定的必要費用 。
火災地震險： 銀行核貸後強制要求投保的保險費用 。
2. 仲介服務費
透過房仲買屋，買方通常需支付成交價格 1%-2% 的服務費，這是一筆在簽約成交後就需動用的現金。
3. 入住準備金：裝潢、傢俱與家電
低自備款買房後，若無多餘資金，可能面臨「買得到房子，住不起新家」的困境。提早規劃裝潢預算與家電採購清單，能避免入住後資金捉襟見肘 。
4. 家庭緊急預備金
買房是長期財務承諾，建議除了購屋款，手邊仍要留存至少 3~6 個月 的家庭生活開銷，以因應失業、生病等不可預見的風險 。
三、核心挑戰：銀行「鑑價」不等於你的「成交價」
這是低自備款買家最常遇到的「雷區」。銀行核貸的基礎並非你與屋主議定的「合約成交價」，而是銀行內部的「鑑價結果」。
1. 鑑價不足引發的資金缺口
若銀行鑑價低於成交價，買方必須自行補足差額。
案例分析： 若買 1,000 萬的房子，預期貸 8 成（800 萬），自備款 200 萬。
風險發生： 若銀行鑑價僅 900 萬，且最高只願貸 8 成（720 萬），則買方的自備款會從 200 萬暴增至 280 萬。 這種「鑑價落差」對資金緊繃的買方來說，往往是交易破局的主因 。
2. 個人信用條件的影響
銀行會審核借款人的信用評分、收入穩定度及負債比。若信用條件不佳（如有信用卡遲繳、近期增貸等），即使物件地段再好，貸款成數仍可能被限縮 。
04｜特定房型的資金陷阱：買套房自備款更多？
如果您打算購買的是小坪數物件（如套房），其資金需求與一般住宅截然不同。
核貸成數限縮： 銀行對權狀坪數過小（通常指 15 坪以下或室內低於 8 坪）的物件極為保守，核貸成數往往僅有 5-7 成。
利率溢價： 套房的流動性較低，部分銀行會視其為高風險物件，進而調高貸款利率，增加長期利息支出 。
地段先行： 銀行在評估套房貸款時，會優先看「捷運站距離」。非精華地段的套房鑑價往往與市場成交價有巨大鴻溝，買方須準備更充裕的自備款。
05｜低自備款的長期風險：利息與資產波動
低自備款雖然大幅降低了「進場門檻」，但本質上是增加財務槓桿，未來需面臨以下風險：
1. 房貸負擔加重
貸款本金越高，月付金自然隨之提高。以 1,000 萬元的房子為例，貸 9 成（900 萬）與貸 8 成（800 萬）相比，在同樣利率下，每月的還款額與累積的總利息支出都會有顯著差異 。對家庭收支的長期壓迫感不容小覷。
2. 升息風險的承受度
貸款本金越高，對利率變動的敏感度越高。若未來環境持續升息，低自備款、高貸款額的家庭將面臨更直接的現金流衝擊 。
3. 房價下跌引發「負資產」
若不幸在市場高點進場，且僅支付極低的首付款，一旦房價出現景氣循環回檔，剩餘房貸可能高於房屋現值（負資產）。此時若有緊急資金需求想出售房屋，賣掉後不僅無法清償貸款，還需額外籌錢給銀行 。
06｜自備款不足？購屋前的 3 大避險對策
如果您決定走上低自備款買房之路，請務必做好以下預防性措施：
1. 簽約前先「粗估鑑價」
在下斡旋或簽約前，建議提供詳細地址、建案名稱及坪數給 3-5 家往來銀行進行初步鑑價。了解銀行眼中的真實價值，才能精算自己是否具備補足差額的財務餘裕。
2. 提升個人還款能力的證明
準備好清晰的薪轉紀錄、扣繳憑單，並在買房前半年內清償信貸或車貸，保持聯徵信用評分在優良區間（如 700 分以上），這能讓銀行更願意給予較高的貸款成數 。
3. 善用定型化契約中的自保條款
在買賣契約中加註保護條款，例如：「房貸核貸若不足成交價 X 成，且非個人條件問題，買方得無條件解除契約，賣方應返還已付價金」。這是防止因鑑價不足導致辛苦積攢的自備款被沒收違約金的最重要防線。
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結語：買得起，更要住得穩
低自備款買房是一種資金調度策略，能幫助購屋者突破初期資金障礙，但也代表了更高的長期負債與風險承受壓力 。購屋不只是一時的「買得起」，更關乎未來二十、三十年是否能「住得穩」 。
在銀行放款審查嚴格、通貨膨脹與利率波動並存的時代，唯有理性盤點財務狀況、量力而為，並預留足夠的「資金緩衝區」，才能讓夢想中的家成為真正的避風港，而非沈重的債務壓力和來源 。
※由於相關法規皆會隨時調整異動，本文所提及之稅務、法律細節僅供參考，實務操作時務必以政府官方及銀行公告為準。
