權狀交給代書後會發生什麼？買賣屋必看：權狀交付流程與交易安全指南

將「土地及建物所有權狀」正本交給地政士（代書）是整場交易最關鍵的轉折點。

※由於相關法規皆會隨時調整異動，本文所提及之稅務、法律細節僅供參考，實務操作時務必以政府官方及銀行公告為準。

在買房或賣房的過程中，將「土地及建物所有權狀」正本交給地政士（代書）是整場交易最關鍵的轉折點。這不僅象徵著過戶程序的正式啟動，更涉及稅費申報、貸款對保與產權移轉的法律責任。

對於初次買賣房屋的人來說，將珍貴的權狀正本交給第三方難免會感到不安。本文將詳細解析權狀交付後的四大標準流程，從簽約到點交，帶您看清代書在後台處理的每一個環節，確保您的資產交易安全無虞。

一、 買賣房屋流程概覽：四大階段的時程表

不動產交易從簽約到產權移轉，通常需要 4 到 6 週 的作業時間。權狀正本通常在「用印」階段正式交付給代書，由其代為執行以下四大行政任務：

• 階段一：簽約 (約 1-3 天)：雙方達成共識，簽署私契。

• 階段二：用印 (約 7-14 天)：權狀交付關鍵期。代書準備公契，申報增值稅與契稅。

• 階段三：完稅 (約 7-14 天)：確認稅單核發，繳清相關稅費。

• 階段四：過戶與點交 (約 3-7 天)：產權正式移轉，銀行撥款，新舊權狀交替。

二、 簽約階段：權狀交付前的身分驗證

簽約是交易的基礎，此時代書會核對賣方的權狀影本與身分證件，確認「人、地、屋」一致。

核心動作：

1. 核對資訊：買方應核對權狀影本，確認權利人（屋主）身分、房屋有無限制登記（如查封或設定抵押）。

2. 支付簽約款：通常為總價的 10%。建議存入「履約保證專戶」，款項由銀行或建築經理公司代管。

3. 不動產說明書：買方需確認漏水、海砂屋、輻射屋等瑕疵揭露。

交易安全提示： 若是親屬間買賣，代書會特別提醒資金流向證明，以防被國稅局視為「虛假交易」而課徵高額贈與稅。

三、 用印階段：權狀正式交付，啟動行政流程

這是權狀正本離開賣方口袋的時刻。代書會領取權狀，用於向稅捐機關與地政機關申報。

代書拿走權狀後做什麼？

1. 產製公契：依照官方格式填寫「土地建物移轉契約書」。

2. 申報土地增值稅與契稅：代書會拿著權狀影本與申報書前往稅捐處，取得納稅通知。

3. 銀行貸款對保：買方需選定貸款銀行。代書會協助銀行確認抵押權設定的準備工作。

準備資料清單：

• 賣方：權狀正本、印鑑證明、印鑑章、身分證件。

• 買方：身分證件、印章。

四、 完稅階段：稅費結清與過戶前的最後檢查

當稅單核發後，代書會通知雙方繳納。稅費結清是過戶的法律前置條件。

稅費分攤一覽：

• 買方支付：契稅、印花稅、登記規費、代書費、保險費。

• 賣方支付：土地增值稅、房地合一稅（2016 年後取得者）、欠繳之房屋稅與地價稅。

代書的角色： 代書會負責試算房地分算、水電瓦斯清算。在確保雙方皆無欠稅後，代書會準備將權狀正本送往地政事務所執行「所有權移轉登記」。

五、 過戶與交屋階段：新舊權狀的正式更迭

這是流程的最後一步，地政事務所會收回賣方的舊權狀，並核發印有買方姓名的新權狀。

最終步驟：

1. 產權移轉：地政事務所收件後約 3-5 個工作天，完成名義變更。

2. 銀行代償與塗銷：若賣方原先有房貸，買方的貸款銀行會先撥款代償賣方的欠款，取得「清償證明」後辦理塗銷。

3. 結清尾款：買方支付剩餘的 80% 尾款。

4. 現場點交：代書交付買方「新權狀」與鑰匙。買方務必取回簽約時簽署的「擔保本票」並作廢。

六、 代書角色與交易安全：如何避免被騙？

權狀交付給代書是一項高度信任的行為，為了防止詐騙或代書失職，請務必遵循以下三原則：

1. 選擇信譽良好的代書：優先選擇有加入地政士公會、由大型仲介體系推薦或具備實體事務所的代書。

2. 強制執行「履約保證」：權狀交付後，錢必須待在專戶裡，直到過戶完成、買方領到新權狀後，賣方才能拿到錢。

3. 取回代書收執聯：交付權狀正本給代書時，應要求代書開立「文件簽收單」，註明權狀張數與交付日期。

結語：專業代書讓權狀移轉更安心

總結來說，權狀交給代書後，會經歷「驗證、申報、結清、移轉」四個必經階段。代書不僅是文件的跑腿員，更是法規與稅務的守門人，能幫您避開海砂屋風險、試算最優稅率、並確保貸款成數順利核撥。

下一步建議：

• 賣家：在交付權狀前，先請代書試算土地增值稅，確認售屋淨獲利。

• 買家：提早聯絡 2-3 家銀行進行初步鑑價，避免完稅後貸款成數不足的窘境。

掌握這些流程，您就能在不動產交易的馬拉松中，從容地邁向終點！

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