樂新知

房產新聞、房屋百科、新屋報導、法律常識

買個房子一肚子氣,你被現況交屋騙了嗎?

現況交屋問題多,要如何避免交屋後產生爭議,驗屋很重要(圖片來源 樂屋網)

現況交屋問題多,要如何避免交屋後產生爭議,驗屋很重要(圖片來源 樂屋網)

買中古屋簽約,最常聽到房仲或屋主說「現況交屋」,什麼是「現況交屋」?有論壇網友因為「現況交屋」,交屋後才發現房屋漏水,屋主不認帳,到底該怎麼辦?就讓樂屋網買房小辭典告訴你,讓你避開買房地雷。

01│什麼是現況交屋?

現況交屋意思指的是買賣雙方依據房屋現況包含瑕疵部分,進行房屋買賣交屋,現況交屋通常會記載在買賣契約書當中,作為免除房屋出現瑕疵時屋主的法律責任。法律條文上並沒有「現況交屋」一詞,但為避免不動產買賣交易產生糾紛,進而約定俗成的概念。


房屋現況說明書:主要記載房屋不動產標的現況說明,通常說明書會由房仲業者製作,並交由屋主據實填寫,當作不動產買賣契約書附件,內容會記載房屋滲漏水、輻射屋、天然瓦斯、管理委員會、附屬設備...等,內政部有提供範本


現況交屋之於賣方:賣方如實告知買方房屋現況,並且提供完整的房屋瑕疵說明,沒有隱匿房屋瑕疵情況下交屋。簽約時經雙方確認後,賣方經交屋日起不負任何瑕疵擔保責任,所有屋況問題皆由買方自行承受處理。


現況交屋之於買方:指的是房屋的主建物、附屬建物、公設及水電天然瓦斯管線...設備等,都能正常使用沒有問題的房屋現況而言。買方驗屋時發現有與現況說明書事實不符的情況,可以請求賣方折價金或是負責修繕,事實不符的瑕疵屬於賣方的「瑕疵擔保責任」,修繕完畢買方才支付尾款。


土地房屋現況說明書,通常會作為不動產買賣契約書的附件。(圖片來源:內政部)

土地房屋現況說明書,通常會作為不動產買賣契約書的附件。(圖片來源:內政部)

02│什麼是中古屋瑕疵擔保責任?

關於瑕疵擔保,可分為交屋前與交屋後兩個部分,交屋前如果發現房屋有瑕疵,可以直接請求賣方改善,但如果是交屋後,則可以從民法向賣方行使請求權,差異如下:


交屋前的瑕疵擔保責任:驗屋點交時,如果發現有與「房屋現況說明書」事實不符的情況,可以向賣方請求折價金或負責修繕,交屋前所有瑕疵都屬於賣方責任,修繕完後買方才支付尾款。


交屋後的瑕疵擔保責任:買方若在交屋後發現房屋有瑕疵情況,瑕疵情況都不記載在「房屋現況說明書」上,依民法規定,買方可以在交屋後五年內,請求賣方負責處理,但要注意,發現瑕疵後必須在半年內通知屋主,若超過期限就會失效。


瑕疵擔保有這三種請求權:1.減少價金、2.解除契約、3.損害賠償。

03│常見現況交屋問題有哪些?

1.房屋漏水:實務上常見賣方隱匿房屋瑕疵,或是因為承接的是二次轉手房子,賣方不了解屋況,買方要裝潢或入住後,拆掉屋內裝潢後才發現房屋漏水問題,若買方在「房屋現況說明書」上滲漏水處勾選否,買方還是可以向賣方要求負擔「物之瑕疵擔保責任」,完成修繕或付修繕費。

 

2.附屬設備:交屋時賣方遺留的家具或家電如果可以正常使用,可以省下一筆購置費,但過往也常發生賣方搬走原屋的家具或家電,造成買賣糾紛。家具或家電屬於附屬設備,為避免爭議,賣方是否要贈送家具或家電給買方,最好在簽約時一併載明在不動產說明書中,若是以某特定價格購買,也要註明清楚。


3.房仲隱匿:好房仲會詳實對過現況說明書內容,確保賣方沒有隱匿房屋瑕疵,但過往曾發生過,房仲沒有確實檢查屋況,或是房屋現況說明書資訊不完整,無法如實呈現屋況,間接隱匿房屋瑕疵。另外也有買方支付房仲服務費後,在驗屋點交時發現房屋瑕疵問題,房仲不積極協助處理等問題。


驗屋與付款程序,千萬不能馬虎(樂屋網製表 )

驗屋與付款程序,千萬不能馬虎(樂屋網製表 )

04│現況交屋一定要驗屋:房屋驗收表

現況交屋的範疇並不包括海砂幅射屋、漏水壁癌、樑柱裂等重大瑕疵,若驗屋時發現房屋有瑕疵問題,買方可以請求賣方將房屋修繕至合約規定的條件,完成修繕後才付「尾款」,若驗屋時屋況與合約上不符,買方可以請銀行暫緩代償及撥款。


「現況交屋」的爭議常發生在買方權益受損,因此驗屋非常重要,驗屋日通常會安排在交屋日前 7 至 10 左右,驗屋時賣方會清空屋內物品,此時可使用房屋驗收表幫助自己確定屋況,常見的項目如下:


1.漏水壁癌:檢視屋內牆面是否有漏水或滲水的情形,地點包括窗戶邊框、窗台女兒牆緣、邊間戶的迎風面牆、前後陽台天花板、浴室或廚房設備四周;如果天花板、牆面有明顯雪花斑駁壁癌或潮濕黑塊,當心可能有滲漏水問題。


2.裂縫:撇除油漆的局部小面積龜裂,檢視天花板、地板和牆面有無破損裂痕,若有大於 2 公分裂痕,要當心留意。


3.管線不通:所有跟水相關的設備通道進行檢查,包括水龍頭和排水管,如陽台排水、廚房水槽排水、浴室浴缸、洗臉盆和馬桶沖排水是否正常,有無滲漏水、積水問題。


4.插座通電:所有跟電相關的設備進行檢查,包括確認電燈開關燈具是否正常、插座有通電。


5.磁磚空心:敲敲看磁磚或地板是否有空心的聲音,或是地板磁磚有明顯的浮凸現象。


6.門窗設備:確定門窗設備封密性是否良好,開關是否順暢,沒有撞傷凹痕,逃生消防設備是否齊全且運作正常。


7.附屬設備測試:瓦斯爐能正常使用,排油煙機功能正常,沒有雜音或無法排煙,對講機是否能呼叫收訊,其他賣方沒帶走的電器設備,也測試功能是否能正常使用。


※該不該請驗屋公司?你要把握這五點


中古屋的驗收表,還是與新屋不同,檢查出瑕疵反而才是關鍵。(樂屋網製表)

中古屋的驗收表,還是與新屋不同,檢查出瑕疵反而才是關鍵。(樂屋網製表)

05│現況交屋注意事項!

1.拍照存證當附件:既然選擇現況交屋,驗屋過程中所有已知的瑕疵情況都必須要拍照存證如實記錄,整理成說明文件後印出來,若有其他房子內部異動後的共識,也一併附在買賣契約內當作附件,請代書落入契約,讓買賣雙方簽名,確認買賣雙方都知悉且能接受,買方、賣方和房仲都要留存。倘若日後房子出問題,發現不在這份瑕疵清單內,買方就能以此向仲介公司或賣方負賠償責任。


2.把握半年保固期:若當驗屋交屋後沒問題,也最好把握交屋後半年內仔細檢查狀況,民法規定買方受領標的物有檢查義務,若發現是附件清單上沒有的重大瑕疵,除了連絡仲介公司,也最好寄發存證信函給賣方,避免有起算點認知之不一的疑慮。


3.選擇素屋交屋:簽約前,建議請房仲協調賣方清空房子內部,有利於驗屋時看清楚房子狀況,過往許多買屋爭議,都是因為忽略裝潢背後的滲漏水問題,若發現狀況也能請求賣方減少價金,減少後續糾紛。


根據房地產消費糾紛統計當中,「隱瞞重要資訊」和「房屋漏水問題」高居第一名,可見大多的買屋糾紛,大都因為刻意隱滿所造成。以交屋後漏水為例,若賣方在是否滲漏水勾選「否」,但交屋後有漏水問題,這就涉及現況說明書登載不實,除了民事賠償,可能還涉及《刑法》詐欺罪。許多仲介公司會以現況交屋恫嚇買方,若提供的房屋現況說明書項目不完整,可能有隱匿屋況的問題,不如就直接取消合作,避開踩雷機率。


► 點我下載「樂屋網 APP」,搶先體驗預約後再推薦功能


買房子不想踩雷,這些素屋很不錯

台北市|https://bit.ly/2PJnLQr

新北市|https://bit.ly/3cCSVSs

桃園市|https://bit.ly/3sGFkzj

台中市|https://bit.ly/2OblahT

台南市|https://bit.ly/3wdOCF4

高雄市|https://bit.ly/3cEh2jO


延伸閱讀

『成屋』vs 『預售屋』履約保證承作種類報你知

交屋切記「動手動腳」 防買瑕疵屋

彈珠╱螺絲起子╱水平儀 正確驗屋才能揪瑕疵

中古屋屋況不符?尾款暫押緩交屋!


相關文章