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房子低於市價八折好便宜,什麼是乙工宅?買工業住宅要注意什麼?

市中心常見乙工宅,只是若沒有查詢土地使用區分,你根本不知道。(示意圖樂屋網)

市中心常見乙工宅,只是若沒有查詢土地使用區分,你根本不知道。(示意圖樂屋網)


乙工宅常常低於市價 8 折,外觀和一般社區建案沒有什麼不同,為什麼能夠這麼便宜?有網友討論,買乙工宅有人後悔嗎?因為價格好心動,但什麼是乙工宅,為什麼這麼便宜?購買前有什麼問題要注意呢?就讓樂屋網買屋小詞典告訴你。

01│什麼是乙工宅?什麼是工業住宅?

什麼是工業住宅?工業住宅指的是「工業區的住宅」, 依據都市計畫法的土地使用區分,共分為住宅區、商業區、工業區、行政區等11個項目,其中工業區又細分特種、甲種、乙種、零星工業區等4類。以土地使用區分來看,能被當作住宅使用的只有住宅區與一般商業設施這兩類。


什麼是乙工宅?即乙種工業用地,根據都市計畫法施行細則第18條,乙種工業用地可用於公共服務事業和商業設施使用,有建商看準一般商業設施模糊地帶,加上工業地成本便宜,包裝成「乙工宅」低價興建,吸引買家購買。


乙工宅拿來使用在旅館、超商或便利商店等商業設施,都可以當作「支援產業」的名義進駐工業園區。在自己的事務所或辦公室居住,並無違法,但若更蓋建物結構如隔間、增設廁所等,被舉報就算違建,地方政府可以要求恢復原狀,進行拆除,但受限政府人力,目前仍無法一一稽查,因而存在這樣的房屋銷售產品。

02│乙工住宅和一般住宅比較

選擇乙工宅的人主要是因為房價便宜,從建物的實際使用狀況來看,和一般住宅並無不同,自住使用同樣可以享有自用住宅稅率,水電瓦斯費率、房屋稅和地價稅都和一般住宅相同,但不同處在哪呢?主要差異點在以下幾點:


1. 貸款成數低:乙工宅的土地價值不比一般住宅用地,從銀行鑑價上只願意提供貸到6至7成,過往曾有人使用青年首購貸款貸到8成,關鍵點還是取決於銀行認定和個人條件。


2.無優惠利率:乙工宅無法申請使用軍公教房貸、青年安心成家貸款等優惠利率,但若名下沒有任何不動產,還是能申請享有青年首購貸款低利。


3.轉手與賣價:因土地地目屬於工業區商業用地,轉手上相對一般住宅困難,另外地點若建物不是在雙北等市中心,生活機能未到位,無學區可就讀的問題,賣價無法太高。


4.建物與樓高:乙工宅建材有規定使用標準,建築結構、樓地板乘載力都較一般住宅好,有些樓高甚至會高於3米5,能置入工廠機具或當作倉庫使用。


5.毛胚與隔間:乙工宅因為有違建舉發的風險,有些建商會順勢節省成本,只願意賣毛胚屋,若想要有隔間,還需要額外加價,若有人舉報拆除,後果自負。


乙工宅和一般住宅的比較差異,若是自住使用差異不大。(製圖樂屋網)

乙工宅和一般住宅的比較差異,若是自住使用差異不大。(製圖樂屋網)


03│購買乙工宅注意事項?

1.查詢土地使用分區:乙工宅爭議最常發生建案接待中心沒有充分告知建案土地的權利義務,購買可以上內政部土地使用分區查詢 ;如果是買中古屋,購買前也可以請房仲提供「不動產說明書」,了解建物房屋用途,如果是「一般事務所」或「技術服務業」,就是工業住宅。


2.變更建物用途有難度:工業住宅能夠合法化嗎?過往有乙工宅申請為一般住宅的前例,但案件非常稀少,因為用地變更必須透過捐贈公共設施用地和回饋金,這部分勢必犧牲社區住戶權益,需要全體住戶同意,捐地加上捐錢,加深變更難度。


3.商業登記和設立公司:乙工宅若作為一般事務所或設立公司登記就無違法使用問題,但商業登記還是要視地方政府規定,如台北市商業登記還牽涉到屋前路寬,新北市門牌商業登記較為單純。


4.二次施工違法行為:乙工宅興建時,建商會以「一般事務所」等工業用途名義申請建築執照,合法施工建造,但建築設計平面圖、管線配置非住宅使用,買家購入後勢必要「二次施工」改建符合住家需求,只要被檢舉,會有罰款和拆除復原問題。


5.注意居住環境品質:乙工用地可用於輕汙染工業使用,能當作倉庫或商務中心使用,可能會有車輛頻繁、人員出入複雜的問題,過往曾發生鄰居當作辦公室使用,深夜影響居住安寧,購買前可先探詢鄰居和社區概況。

04│乙工宅的缺點?

乙工宅的最大優點在於「房價」,因為土地成本較一般住宅用地低,因此房價能低於市價行情2至3成,房屋品質與一般住宅差異不大,若在市中心地段,也有增值潛力,如中和元氣大鎮,實價登錄價格持續盤高,地段好的乙工宅只需擔心如何和買家解釋什麼是乙工住宅,但以下還是有其他問題要注意:


1.抗性較高:自住者買乙工宅感受度還好,但如果是投資客,要注意銀行鑑價不高,核貸成數低、高利率的問題。


2.裝潢費增:毛胚交屋,增加裝潢成本,管線需要重新配成住宅用口徑和電壓,就連輕隔間都較一般新建案增加更多費用。


3.公設點交:不同一般住宅,完工後公設有明確的點交過程,過往曾發生建商沒有變更好公設區域的使用用途,導致交屋後遲遲無法使用,成為既存違建。

05│結論

隨著市中心土地成本增高,工業持續外移影響,市中心工業用地閒置增加,更多建商選擇購入工業用地,變更為乙工宅進行銷售,低總價確實吸引不少初次想買房的民眾,儘管乙工宅資訊更趨透明,但終究不是一般住宅用途,購買前還是建議審慎評估未來的居住年限計畫,如果會換屋出售,或想投資出租者(乙工宅無法申請租屋補貼),最好也再三確認。





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