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投資菜鳥必學,法拍屋找代標公司好嗎?法拍10流程與法拍注意事項!

想買法拍屋,一定要先搞懂法拍拍次和法拍流程。(示意圖 樂屋網)

想買法拍屋,一定要先搞懂法拍拍次和法拍流程。(示意圖 樂屋網)


想從法拍屋市場找到低於市價近成的房子,買房的新手要注意什麼呢?如果你還不懂法拍屋,先看這篇新手教學,但如果你已經了解不動產交易流程,想從中賺取價差或收租,一定要知道法拍屋的投標流程和拍次,就讓樂屋網買屋小詞典告訴你。


01│法拍屋怎麼買?法拍屋的投標流程


法院拍賣不動產非常複雜,但只要了解約略的十個流程,就能清楚掌握法拍的進行與各項重點,以下逐一說明


法拍屋的流程?如何購買?

流程步驟

注意事項

01 尋求法拍資訊

「司法院法拍屋查詢系統」,選擇執行拍賣法院、縣市區域、法拍物種類型後,就能查到該地區的所有法拍公告,點選想看的房子,能夠看到這棟房子的投標的時間地點、土地及建物資訊,是否是凶宅或海沙輻射屋,甚至知道現階段的使用情形。


若是銀拍屋,則在各家銀行網站查詢。網路上也有不少法拍公司可查到資訊。

02 評估並籌措買屋資金

尋求資金前,務必先請有執照的估價師協助估價,或是由願意承作法拍墊付的銀行協助鑑估,評估後確定能貸到款項。


自備現金部分,建議也要有三成。

03 到現場探勘法拍標的物

法拍屋無法進入屋內查看屋況,但還是可以先勘查房子建築外觀、建築樣式,周邊的交通狀況、生活品質與機能設施是否符合需求。


如果還是想要了解屋內狀況和社區管理,也可以從左右鄰居打聽是否有漏水,管委公設現況。

04 決定標的物價格

結合當地仲介市場與實價登錄價格,並思考房子的稀有性,抓出2-3個投標價,投標當天再視投標人數決定要用高中低哪個標價。

05 進行投標

準備底價的20%-30%保證金支票或匯票,將你的喊拍價格一起放進保證金封存袋內密封,並在封口處簽名蓋章,

06 截止時間將標單投入投票箱

在鐘響前放入投標箱。

07 開標

法官或司法人員打開投標箱,依序念公佈每一棟不動產最高出價者。

未得標:領回保證金。

得標者:取得交付尾款通知書。

08 繳付價金

繳交身份證及印章,7日內至法院民事執行處繳交剩餘尾款,10-14日內取得不動產權利移轉證明書。

09 申辦契稅、地政規費並辦理過戶

將不動產權利移轉書交給地政士,辦理過戶與塗銷債務,銀行法拍墊付轉為一般房屋貸款

10 點交房子

法院點交取得房子,或不點交自己取得房子。


02│法拍屋的拍次流程,什麼是五拍四賣?


法拍有「五拍四賣」的拍次流程,多一個拍次是三拍後的「應買」階段,若此時還是沒人購買,則進入四拍,每次拍賣流標會再打八折。四拍時無人購買,債權人會可以更改底價重新拍賣,銀行是債權人的話可能會自行買回,當作銀拍屋。


為什會有法拍流標?流標產生可能是因為價格太高或房子本身有狀況,拍賣當天沒有人投標。一拍(約市價9折)流標後約 2-3 周後會進入二拍(一拍的價格再 8 折),二拍流標後一個月會進入三拍,三拍流標會進入「應買」階段。「應買」階段比快不比價,誰先投標誰得標。若「應買」流標,則進入四拍階段,仍是採價高則得標。


想要買來自住的,建議從二拍進場,因為拍次越後面底價更低保證金也低,會吸引更多投標者競標,曾發生第四拍得標價格,因為現場搶標造成拍出價格前拍還高的情形。


法拍屋的流程圖,可看出一共有五拍四賣

法拍屋的拍賣次數,也影響拍賣價格,拍次越後面,價格越便宜。(製圖樂屋網)

法拍屋的拍賣次數,也影響拍賣價格,拍次越後面,價格越便宜。(製圖樂屋網)

03│購買法拍屋注意事項


1.詳讀法拍內容公告:看清楚底價、抵押權是否塗銷、點不點交、房屋現況有無住人或出租、第三者有優先購買權、產權移傳限制、假造租約出租、有積欠管理費債務等問題。


2.成本計算:除了上網查詢房屋市價,其他如拍定完畢到點交的貸款利息、保險、水電瓦斯、管理費、稅費等額外成本也要納入計算。短期投資者,也要思考房仲費、房地合一稅、年限持有等問題,以能負擔的成本金額為考量寫標價,不要為標而標。


3.撰寫投標文件:投標的標單有制式規定,一旦寫錯就成為廢標,投標密封前,最好再三確認。


4.確認有無積欠費用:法拍公告上只會詳列房屋資訊,房屋使用情形,曾發生有人購入後,收到社區管委存證信函,要求繳清管理費用。


5.慎選代標公司:法拍新手可找法拍屋代標業者,除了協助買方投標物觀察,精算標價與投標、觀察現場競標狀況、陪同撰寫標單、得標後協調海蟑螂搬走。另外一種則是代標公司只提供自己選定的標的物,提供買賣媒合,合作前一定要先清楚知道公司服務項目並探查口碑評價。


結論


第一次踏入法拍屋,一定會因為龐大的資訊量弄暈頭轉向,稍微了解法拍屋流程的人,也會誤解認為三拍、四拍之後再進場絕對沒問題,但不管是自己投標還是請代標公司,投標前還是要先思考個人時間金錢的成本是否划算,建議可以從房屋現值的每坪單價來評估價值,才能買到便宜的房子。


網路有法拍專家分享過來人經驗,認為法拍最大的風險是「看不懂法拍公告」和「了解房屋狀況」,購買前一定要做足功課,先看懂公告內容,並且走一遭房屋地址,知道權狀範圍和社區概況,避免得標後踩雷還得處理一堆問題。投標現場曾發生代標業者炒高標價,或是點交時房屋遭到屋主破壞,購買前都要有心理準備,審慎評估。




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