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房市自去年下半年開始急轉直下，買氣由沸騰瞬間急凍，市場上也湧現不少預售屋「平轉」、「急售」、「賠售」的銷售文案，專家示警，這是市場看跌的重要因素，未來一年將出現多殺多下跌趨勢四部曲現象，有意承接的「接盤俠」應做足功課並謹慎評估3大風險，避免虧損或遭受爛尾樓之殃。
預售屋平轉甚至賠售，到底該不該接手？吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮提醒，預售屋平轉、不賺錢就拋售的背後意涵，主因就是市場看跌，若想承接必須做足兩大功課，首先是「了解投資客進貨時間點與進價的高低與拋售原因」，其次是「注意3大風險與提防損失」。
李同榮說明，平轉戶首先須了解投資客進貨時間點與進價的高低，2023年6月30日前購入預售屋者，不受《平均地權條例》禁止換約的限制，若以2022年中投資熱當平均進價，這些投資客大部分進價低於目前市價約2成（雙北約15%），往前推成本愈低，可能獲利差價近3成；往後推到2023年，平均獲利差價至少也超過1成。充分了解後，就能進一步預估未來交屋時取得的市價，再決定是否值得進場承接。
另外要評估3大風險，以提防虧損，一是「預售平轉價差利弊得失」，平轉戶表面上會以為現買現賺，但目前房市為下行趨勢，此時接盤將吸收未來房價可能的跌幅，李同榮初估，預售市場可能平均跌幅約15%，若投資客當時為搶進而買高，平轉者甚至到交屋時就面臨虧損的窘境。
第二個評估則是「預售平轉交易的換約內容」，承接平轉戶須事先是否符合法令可換約時間點，並詳細了解合約內容，尤其是預估貸款成數，多數建商合約都會載明不足貸款成數須由購屋者以現金補足，接盤俠便應做好心理準備、籌措不足的貸款金額，否則就面臨拋售或斷頭危機。
第三個評估則是「預售平轉交易的安全性」，接盤俠必須事先了解建商信譽、品質及財務狀況，若是上市公司可直接上網查詢財報，並請會計師了解建商實質負債比例是否偏高；若非上市公司則須了解其過去業績與口碑，尤其注意一案建商，避免在房市下跌時演變成爛尾樓，造成無謂損失。
李同榮強調，現在時機並不一定不能購買預售屋或平轉戶，要看價格讓利的實質優惠程度，「當然，買在去年高點的投資客風險較高，不但被拉抬高價，要平轉還不容易，就會有真正賠售求現的拋售潮」，他更進一步預測，未來1年建案市場可能出現多殺多下跌趨勢循環四部曲現：已交屋投資客逼價未交屋投資客、市場產生更多平轉與賠售的拋售物件、未交屋投資客逼價建商餘屋降價求售、建商餘屋再逼價正推出的預售現貨市場。
如此一來，李同榮指出，再大的建商也會因多殺多的拋售潮而降價，最後產生了房市下行趨勢中預售市場跌價的惡性循環。
李同榮最後建議，現階段購買預售屋應特別注意資金操作、進場時機與產品選擇，都會決定投資成敗，「買預售就是買期貨，進場時機往往會與現況相違」，因推案至完工至少3~4年，適不適合進場不是看市場現況，而是要看預測完工交屋當時的市場價格，若未來完工時價格減去現在進場時價格為正數，就代表具有獲利的進場時機，若正數愈高，代表置產進場的時機愈精準、獲利愈高，所以進場時機、地點、產品都會決定投資成敗。
▼李同榮預估未來1年預售市場將走進多殺多下跌趨勢。（圖／吉家網不動產提供）
（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）
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