買房怕貸款不過？專家教簽約前「預先鑑價」心法

買房怕貸款不過？專家教簽約前「預先鑑價」心法 | M傳媒

【M傳媒房產中心／專題報導】

「簽約後才發現貸款不夠怎麼辦？」許多購屋族最擔心的就是簽約後貸不到理想成數，專家教你如何提前評估把關！

買房子最怕的就是簽了買賣契約後，才發現銀行核貸的成數不如預期，面臨違約的風險。最近在購屋論壇上，就有網友詢問是否能在購買房屋前，先請銀行評估房屋鑑價與個人可貸款成數，以及能否自行申請第二類謄本給銀行參考，這些問題點出了許多首購族的共同疑慮。

在簽訂買賣契約前，購屋者確實可以提前請銀行進行初步評估

知識傳媒貸款達人呂崑富說明，熟識或往來的銀行大多都會願意在正式申請前，針對既有客戶的信用條件與標的物狀況提供大致的貸款額度參考，這樣做能讓購屋者對自己的財務負擔有更清晰的輪廓。

銀行評估貸款條件時，主要會從兩個面向著手：

一是房屋本身的條件，包括座落區域、屋齡、坪數和周邊環境等因素；

二是貸款人的個人條件，如收入穩定性、信用紀錄和負債情況等。

透過這些資訊，銀行能夠提供一個初步的貸款額度區間，雖然這不是正式的核貸結果，但足以作為購屋決策的重要參考。

呂崑富表示，第二類謄本任何人都能申請，它提供了去識別化後的產權資訊。

這類謄本會顯示所有權人的姓氏、部分身分證字號和完整住址（除非所有權人申請部分隱匿），對於了解房屋的基本狀況很有幫助。在購屋決策中，第二類謄本能協助了解標的物的基本資料、所有權變動歷程與他項權利設定等資訊。不過，銀行在進行正式鑑價與貸款審核時，通常還是會自行調閱更詳細的資料，作為最終核貸的依據。

呂崑富建議，購屋者除了優先找自己長期往來的銀行進行諮詢，也可以付費透過專業代書協助評估。這是因為往來銀行已經掌握你的財務歷史，能夠提供更精準的貸款條件建議，而專業代書則能協助解讀謄本資訊與處理相關文件。

實務上，即使有了初步評估，購屋者也應保守估算自備款，最好準備比銀行建議成數再多1-2成的資金，以應付可能出現的鑑價落差或突發狀況。畢竟銀行的正式鑑價結果，有時會低於市場成交價，這是許多首購族容易忽略的風險。

預先評估的具體流程

若想進行貸款的預先評估，購屋者可準備個人的財力證明與標的物基本資訊，向往來銀行提出諮詢。銀行會根據這些資料，結合聯徵中心的信用紀錄，提供初步的貸款條件建議。

整個房貸流程從正式申請到撥款，通常需要1-2個月，包括房屋鑑價、審核貸款條件、簽約對保、抵押權設定等步驟。若能提前進行評估，將有助於縮短正式申請時的作業時間，讓整個購屋流程更加順暢。

呂崑富提醒，做好購屋前的財務評估，遠比事後補救來得重要。

透過提前諮詢銀行、了解自身貸款條件，並善用第二類謄本了解物件狀況，能大幅降低購屋風險。正如網友的疑問，買房不必等到簽約後才處理貸款事宜，事前準備工作做得越充分，越能在購屋過程中掌握主動權。畢竟，「買得安心」與「買到房子」同樣重要，不是嗎？

知識傳媒貸款達人呂崑富
「房屋貸款知識家」平台創辦人／資深貸款顧問
深耕房產與金融領域多年，擅長房貸優化、資產規劃與解決各類貸款難題

知識傳媒貸款達人粉絲專頁 https://www.facebook.com/loannews82

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