買房子常看到同棟房子不同價格，原來是一般約委託。(圖片來源藍浩勻)
找房子常看到同一棟房子有不同價格，為什麼會有這麼多房仲品牌在販售？如何看待不同價格的房子，什麼又是專任約？什麼又是一般約呢？就讓樂屋網買屋小辭典告訴你。
什麼是專簽？專任約與一般約的差別比較
1. 什麼是專任約？專簽意思?
專任約指的是「專任委託銷售契約書」，是屋主委託單一房仲業者代理銷售，簽訂全權銷售契約。
契約內容： 專任約期限視屋主需求，短至一個月長則半年或一年，契約期間就連屋主也不能自己銷售房子。
買方影響： 對於買房者來說，看上專任約的房子只會對到一名房仲。
房仲保障： 對房仲銷售人員來說，專任約提供她一個保障，可以專心銷售。
2. 什麼是一般約？
一般約指的是「一般委託銷售契約書」，是屋主委託二間以上房仲業者代理銷售房屋，同樣有銷售期限。
買方影響： 看上一般約的房子，同一棟房子可能會有不同價格，由不同的房仲業者銷售，有明顯的價差。
賣方彈性： 屋主自己可同時對外銷售，彈性較高。
委託房仲品牌交易，該選擇專任約還是依般約呢？(圖片來源pixabay)
專任約的陷阱與風險：專簽意思是否保障賣方？
選擇專任約銷售或一般約銷售的房子，對於買方來說沒有明顯的差別，但對於賣方來說，專任約的風險就非常明顯。
1.專任約的優點和缺點
專任約優點：
◍房仲較為積極銷售，願意花時間投入，但並非百分之百。
◍集中使用公司的廣告資源，行銷力度較大，回報銷售廣告和文宣。
◍有帶看買家，會即時回報帶看進度與狀況。
◍進出房子的人員較為單純，買家想看房子只能經由專任仲介。
◍單一聯繫窗口，節省溝通接洽的心力，不會多頭馬車。
◍房子有毀損，能找房仲負責。
◍樂於和屋主溝通，討論房屋銷售價格與改善房屋銷售品質。
◍價格有房仲把關，較不混亂，不會造成一屋二賣或是一屋多賣問題。
專任約缺點：
◍資訊較封閉，只能交由一家仲介回饋銷售情況和客戶資訊，容易被引導或誤判。
◍專任約底價：規定房屋底價，中途若有人喊價不通知屋主，金額到達底價就成交代收訂金，屋主無反悔機會。
◍合約終止被刁難：若銷售狀況不佳想終止合約，不還鑰匙拖延還屋，或假造買方以底價成交，逼迫屋主毀約賠償。
對於買房者來說，專任約銷售的房子，比較無法探聽到屋主底價，價格較硬。
對於賣房者來說，若沒有信賴的房仲人員，第一次專任約最好勿超過 3 個月。
對於房仲銷售人員來說，提供她一個保障，可以專心銷售。
2.一般約的優點和缺點
一般約優點：
◉屋主自己可同時對外銷售。
◉多家房仲店家銷售，房子曝光的廣度較高，甚至有些店家會聯合銷售。
◉沒有出價達底價就成交的狀況，可以反悔，不用擔心違約賠償房仲。
◉沒有房屋底價限制，有機會賣得更高價。
◉先委託才簽約，彈性較高，銷售較無壓力。
一般約缺點：
◉每家店的廣告資源不同，行銷力度不一定。
◉有帶看買家，不一定會回報進度與狀況。
◉不一定可以遇到認真的業務，銷售期較長。
◉進出房子的人員複雜，買家來自多方。
◉必須和很多房仲業務聯繫，多花心力接洽溝通，資訊太多。
◉要配合多組買方看房時間，增添麻煩，還沒搬出去的話隱私較差。
◉房子有損壞，找不到人負責，很難釐清。
◉價格混亂，容易發生競爭情形，價格越賣越低。有利買方出價比價。
◉如果價格高於行情，會有委賣期較長的問題。
◉會接到其他房仲品牌開發銷售的電話，增加你的賣屋壓力。
對於買房者來說，一般約銷售的房子，議價空間較為彈性；但房子若掛售出太久，會誤以為屋主很缺錢賣不掉。
對於賣房者來說，有多位房仲協助銷售，曝光機會客源增加，同時還可以自己賣，只是溝通帶看很費力。
對於房仲銷售人員來說，若出價合理，會努力完成媒合，但有同業競爭，擔心被同業破壞行情，會視情況調整銷售力度。
專任約VS.一般約，各有其優缺點。(製表藍浩勻)
專任約的潛在法律陷阱（賣方務必留意）
專任約雖然提供房仲保障，但賣方必須留意以下常見的惡意操作和法律陷阱：
陷阱一：假造底價成交（模擬買方）：專任約規定房屋底價，中途若有人喊價不通知屋主，金額到達底價就成交代收訂金。不肖仲介可能在合約終止前，假造買方以底價或接近底價成交，逼迫屋主違約賠償
陷阱二：合約終止被刁難：若銷售狀況不佳想終止合約，部分仲介可能不還鑰匙、拖延還屋，或假造買方，逼迫屋主毀約賠償。
專任約破解與爭議：私下成交會違約嗎？
專任約私下成交的法律風險與仲介求償
簽訂專任約期間，不可以私下交易，否則涉及違約。私下成交的法律風險極高：
違約金比例： 一旦被發現，仲介品牌會在契約上載明屋主需補足 成交價 4%-5% 的仲介費作為違約金。
二等親條款： 有些房仲品牌會在契約上載明，專約期限過後，二等親內不得完成房屋買賣服務，這類條款簽約前一定要看仔細。被發現仍可能要補足仲介費。
如何將專任約改一般約？合約終止的正確流程
如果是專任約，想要把房子拿回來自售，也必須等到專任約結束後，後續再進行，避免引發不必要爭端。
終止合約： 若銷售狀況不佳想終止合約，應發送存證信函，正式要求房仲限期歸還鑰匙及終止契約。
改約策略： 若想將專任約改一般約，必須等待專任約期限過後再簽。若是簽訂一般約後，又另外被其他房仲業者要求簽訂專任約，同樣要先終止所有一般約才能改簽。
簽約賣房注意事項：避免仲介糾紛與保護自身權益
居住多年的房子決定要賣掉，總會希望價格不要被賤賣，賣房和買房一樣有眉角
認識賣房流程
認識賣房流程，未來換屋也不至於手忙腳亂。(製圖藍浩勻)
賣房流程與簽約前的準備
充分了解屋況： 充分了解自己的屋況，有無漏水或壁癌，社區與鄰里狀況，有無車位等，都據實填寫在房屋現況說明書當中，可供買家公評檢驗。
確定房屋價格： 先使用實價登錄查詢近期周邊的成交行情，當作為房屋銷售價格的參考。房子儘量維持乾淨，以空屋方式出售，讓買家看房時眼見為憑。
價格底線： 委請房仲銷售時，切記房屋銷售價格要扣除仲介費，告訴房仲底要實拿多少。
簽訂專任約的避險提醒
初次簽約時間： 首次簽訂專任約，委託代理銷售時間勿宜過長，一開始建議一至二個月即可。
要求銷售計劃： 簽訂專任約委託銷售前，可先請房仲提出銷售計劃，包括如何曝光、找尋買方、價格建議成交行情等，若覺得 OK 才決定簽約。
違約金比例： 簽訂專任約違約金是成交價的 4%-5%，簽約前一定要想清楚。
結論：賣房簽約前的最終決策總結
實務案例上常發生屋主簽訂一般約後，又另外被其他房仲業者要求簽訂專任約。簽訂任何合約，最後還是要等期限過後再簽。
自己賣房子凡事都自己來，但請專業的房仲人員銷售，能夠省去更多繁瑣的工作。不管是專任約還是一般約，最終還是回歸到房屋開價是否合理。合乎市場區域的開價，都能很快銷售出去，切勿陷入房仲選擇障礙。
—
◍實價登錄搶先用►【點這裡】
◍最貼心個人化找房►【樂屋網 APP】
延伸閱讀
▌買房注意事項！新手買房一定要知道的10個重點！
