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一棟房子有不同價格?什麼是專任約、一般約,差別在哪裡?

買房子常看到同棟房子不同價格,原來是一般約委託。(圖片來源樂屋網)

買房子常看到同棟房子不同價格,原來是一般約委託。(圖片來源樂屋網)


找房子常看到同一棟房子有不同價格,為什麼會有這麼多房仲品牌在販售?如何看待不同價格的房子,什麼又是專任約?什麼又是一般約呢?就讓樂屋網買屋小辭典告訴你。

01│什麼是專任約?什麼是一般約?

1. 什麼是專任約:專任約指的是「專任委託銷售契約書」,是屋主委託單一房仲業者代理銷售,簽訂全權銷售契約。專任約期限視屋主需求,短至一個月長則半年或一年,契約期間就連屋主也不能自己銷售房子。


對於買房者來說,看上專任約的房子只會對到一名房仲。


2. 什麼是一般約:一般約指的是「一般委託銷售契約書」,是屋主委託二間以上房仲業者代理銷售房屋,同樣有銷售期限,但因為同時有多位房仲對同一棟房子銷售,因此會同一棟房子不同價格的狀況出現。


對於買房者來說,看上一般約的房子,同一棟房子可能會有不同價格,由不同的房仲業者銷售,有明顯的價差。


委託房仲品牌交易,該選擇專任約還是依般約呢?(圖片來源pixabay)

委託房仲品牌交易,該選擇專任約還是依般約呢?(圖片來源pixabay)

02│專任約一般約哪個比較好?

對於買方來說,選擇專任約銷售或一般約銷售的房子並沒有明顯的差別,但對於賣方來說,差別就非常明顯,如果買房時規劃未來可能會換屋賣掉,最好還是要了解以下差異:


1.專任約的優點和缺點

專任約優點:

◍房仲較為積極銷售,願意花時間投入,但並非百分之百。

◍集中使用公司的廣告資源,行銷力度較大,回報銷售廣告和文宣。

◍有帶看買家,會即時回報帶看進度與狀況。

◍進出房子的人員較為單純,買家想看房子只能經由專任仲介。

◍單一聯繫窗口,節省溝通接洽的心力,不會多頭馬車。

◍房子有毀損,能找房仲負責。

◍樂於和屋主溝通,討論房屋銷售價格與改善房屋銷售品質。

◍價格有房仲把關,較不混亂,不會造成一屋二賣或是一屋多賣問題。


專任約缺點:

◍資訊較封閉,只能交由一家仲介回饋銷售情況和客戶資訊,容易被引導或誤判。

◍專任約底價:規定房屋底價,中途若有人喊價不通知屋主,金額到達底價就成交代收訂金,屋主無反悔機會。

◍合約終止被刁難:若銷售狀況不佳想終止合約,不還鑰匙拖延還屋,或假造買方以底價成交,逼迫屋主毀約賠償。


對於買房者來說,專任約銷售的房子,比較無法探聽到屋主底價,價格較硬。

對於賣房者來說,若沒有信賴的房仲人員,第一專任約最好勿超過 3 個月。

對於房仲銷售人員來說,提供她一個保障,可以專心銷售。


2.一般約的優點和缺點

一般約優點:

◉屋主自己可同時對外銷售。

◉多家房仲店家銷售,房子曝光的廣度較高,甚至有些店家會聯合銷售。

◉沒有出價達底價就成交的狀況,可以反悔,不用擔心違約賠償房仲。

◉沒有房屋底價限制,有機會賣得更高價。

◉先委託才簽約,彈性較高,銷售較無壓力。


一般約缺點:

◉每家店的廣告資源不同,行銷力度不一定。

◉有帶看買家,不一定會回報進度與狀況。

◉不一定可以遇到認真的業務,銷售期較長。

◉進出房子的人員複雜,買家來自多方。

◉必須和很多房仲業務聯繫,多花心力接洽溝通,資訊太多。

◉要配合多組買方看房時間,增添麻煩,還沒搬出去的話隱私較差。

◉房子有損壞,找不到人負責,很難釐清。

◉價格混亂,容易發生競爭情形,價格越賣越低。有利買方出價比價。

◉如果價格高於行情,會有委賣期較長的問題。

◉會接到其他房仲品牌開發銷售的電話,增加你的賣屋壓力。


對於買房者來說,一般約銷售的房子,議價空間較為彈性;但房子若掛售出太久,會誤以為屋主很缺錢賣不掉。

對於賣房者來說,有多位房仲協助銷售,曝光機會客源增加,同時還可以自己賣,只是溝通帶看很費力。

對於房仲銷售人員來說,若出價合理,會努力完成媒合,但有同業競爭,擔心被同業破壞行情,會視情況調整銷售力度。


專任約VS.一般約,各有其優缺點。(製表樂屋網)

專任約VS.一般約,各有其優缺點。(製表樂屋網)

03│簽約賣房注意事項?

居住多年的房子決定要賣掉,就像嫁女兒萬般不捨,總會希望價格不要被賤賣,但賣房和買房一樣有眉角,到底要注意哪些事情?先從買房流程開始認識:


認識賣房流程


認識賣房流程,未來換屋也不至於手忙腳亂。(製圖樂屋網)

認識賣房流程,未來換屋也不至於手忙腳亂。(製圖樂屋網)


決定賣房子前,也要做足功課,首先是充分了解自己的屋況,有無漏水或壁癌,社區與鄰里狀況,有無車位等,都據實填寫再房屋現況說明書當中,可供買家公評檢驗。

接下來是確定房子的價格,無法確定賣多少錢,可以先使用實價登錄查詢近期周邊的成交行情,當作為房屋銷售價格的參考。房子儘量維持乾淨,以空屋方式出售,讓買家看房時眼見為憑,也能降低日後爭議。


其他買房注意事項:

▲委請房仲銷售時,切記房屋銷售價格要扣除仲介費,告訴房仲底要實拿多少,仲介費用就讓房仲自己計算。

▲第一次賣房可先簽一般約,試試看市場行情,即便反悔不想賣了,也可以隨時收回房子,若真的賣不出去,在交由可信賴的房仲品牌改專任約方式進行。

▲首次簽訂專任約,委託代理銷售時間勿宜過長,一開始建議一至二個月即可。

▲簽訂專任約委託銷售前,可先請房仲提出銷售計劃,包括如何曝光、找尋賣方、價格建議成交行情等,若覺得OK才決定簽約。

▲簽訂專任約委託銷售,要留心違約金是成交價的4%-5%,簽約前一定要想清楚。

▲簽訂專任約委託銷售,不可以私下交易,涉及違約。有些房仲品牌會在契約上載明二等親內不得在專約期限後完成房屋買賣服務,被發現要補足仲介費,簽約前也要看仔細。

結論│

實務案例上常發生屋主簽訂一般約後,又另外被其他房仲業者要求簽訂專任約,掛保障說簽完約可以很快賣出,這是錯誤的資訊,改簽專任約前,同樣要先終止所有一般約,曾經就曾發生一般約找到買方了,但專任約攪局造成交易失敗,簽訂任何合約,最後還是要等期限過後再簽。如果是專任約,想要把房子拿回來自售,也要等專任約結束後,後續再進行,避免引發不必要爭端。

 

自己賣房子凡事都自己來,但請專業的房仲人員銷售,能夠省去更多繁瑣的工作,請房仲協助賣房,不管是專任約還是一般約,最終還是回歸到房屋開價是否合理,合乎市場區域的開價,都能很快銷售出去,切勿陷入房仲選擇障礙。



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