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好慘!買公設住小宅,公設比多少才合理?

買新建案都有公設比,老房子反而公設比較少,受到青睞。(圖片來源 樂屋網)

買新建案都有公設比,老房子反而公設比較少,受到青睞。(圖片來源 樂屋網)

01│什麼是公設比?

公設比定義:先理解公設定義,公設指的是公共設施,在建物謄本中,載明標示了建物面積坪數,共分為三個部分:主建物附屬建物共有部分,其中共有部分就是公共設施,屬於全部住戶共同使用部分,不屬於個人房屋的實際使用坪數,公設比指的是實際使用坪數和公共設施坪數比值。


要了解公設比多寡,可以檢視建物登記(圖片來源 華信聯合鑑價)

要了解公設比多寡,可以檢視建物登記(圖片來源 華信聯合鑑價)


而公共設施又區分成兩類:大公、小公,差異如下:


大公:全社區住戶都能使用的空間,如大門門廳、警衛室或地下室...等。


小公:部分特定住戶能使用的空間,如特定樓層的樓梯間或電梯...等。


公設比的高低值,影響房屋實際能使用的坪數,差異如下:


◆公設比越高,使用坪數越低

◆公設比越低,使用坪數越高


因為建築法規定,為符合消防安全逃生救災原則,民國 2005 年7月新大樓逃生梯等都列入公設面積,因此高公設比建案已成為市場主流商品。

02│公設比計算? 

根據內政部營建署資料,公設比計算方式:


建物權狀中共同使用部分的持分坪數╱建物總坪數=公設比 X100%


但要注意,共有部分是不計入獨立產權的私人停車位的,計算時必須要扣除車位面積,因此若要更清楚理解營建署公設比計算方式,公式如下:


共有部分 (扣除車位面積)/【主建物+附屬建物+共有部分 (扣除車位面積)】=公設比 X100%


儘管公設比公式如此,但參考建案廣告時最好還是要注意建商提供公設比資訊是使用哪個公式,部分建商公式分母只有「主建物+附屬建物,不含共有部分」,計算結果可能會有差異,在接待中心最好都要問清楚,避免影響你的購買權益。

03│為什麼公設比要這麼高?

過往因為火災影響逃生,因此政府將《建築技術規則》進行改革,規定 2005 年 7 月以後大樓建案,嚴格要求 8 樓以上的建物必須強制興建直達避難層的「雙逃生梯」,並且有獨立的排煙室出入口,緊急升降出入口也應具備遮煙性能,因此影響了建案的公設面積規劃,於是公設比開始提高到30%以上。


但部分高公設除了消防法規規範,也來自其他附加設施。因為公設並不算入建物容積當中,會有建商在建案裡增加如游泳池或健身房等公共設施,一方面是為了讓建案更具價值競爭力,但另一方面是為了公設背後隱藏的商機。


因為台灣公設是實坪實價銷售,建商為追求最大利益化,會彈性利用「建物容積+公設面積」的方式,提高建案銷售價格,如果覺得這些附屬設施用不到,不如就避開,省去買到一堆無用公設;不過公設也牽涉到住戶多寡,基地小戶數少的建案還是有高公設問題。

04│公設有哪些

大公:所有社區住戶共同持分的項目稱為「大公」,包含大門口門廳、警衛室、地下室、機電房、消防設備、走道、避難室、游池健身房、交誼廳、屋頂突出物.....等。


小公:同樓層住戶共同持分的項目稱為「小公」,包含居住樓層的通道、樓梯間、電梯間、花台...等範圍,因為各樓層房型設計不同,因此不同住戶持有的小公面積也會不一樣。


不屬於公設的公領域:法定空地

並不是所有設施都會被算入公設比,如露天花園、中庭花園、戶外噴水池、戶外遊戲...等,這類設施被稱作法定空地。法定空地不屬公設,區分的方式可以從有沒有頂蓋來辨識,只要沒有屋頂都算法定空地。


公設陷阱:地下停車位與車道產權

過往地下停車位與車道產權會被認定為公設,但實際上並不一定。目前大多建案都會將停車位面積另外計算,但曾發生過有建商將車位權狀做小,把持分灌到公設內,提高公設比增加房屋總價;另外,也有小基地建案,因為住戶少公設高,建商將車道持分灌到車位權狀裡,降低公設比。一般平面車位含車道約 7 坪,若低於此數字可能就是有問題。


公設類型有哪些?共有以下類型 (圖片來源 樂屋網)

公設類型有哪些?共有以下類型 (圖片來源 樂屋網)

05│公設比多少合理?房屋類型公設比建議

依據建築法規,不同類型的建築物相應不同的公設比,然而普遍來說,公設比越高,虛坪(公設面積)就越多、實坪(私有面積)也就越少,相對起來所負擔的房價就越貴。不同類型的建築物,仍可約略看出普遍公設比情況,差異如下:


1. 公寓、透天式產品:0-8%

2. 電梯華廈(7-12樓):10-15%

3. 電梯大樓(12樓以上):20-35%

4. 住商混合大樓:30-40%


公寓:在 50 至 60 年代大量興起,當時尚未有容積率概念,實坪實住,除了出入樓梯間共用,幾乎無公設,撇除 30 年以上屋齡太高問題,價格與坪數根本便宜又大碗。透天厝產權自有,除了社區型透天有公設區域,也等同無公設。


華廈:屋齡約在 10 ~ 20 年間,公設面積主要落在電梯、逃生梯及停車車道,因此公設比不高,介於公寓與大樓之間。某些華廈沒有停車位和管理員,無需負擔過多管理費,更能享受到實坪實用的價值,但缺點是住戶少,電梯維護高。


大廈:屋齡最新,大部份新興開發地區都是大樓產品,建築成本較公寓和華廈高。配合法令和消防安全設施,讓12樓以上大樓公設比 20% 起跳,若加上電梯、走道、車道等,公設比 35% 已是消費者可容許的最低標準。住商混和大樓因使用較複雜,公設空間更多。


不同房屋類型有不同的公設比狀況,從屋齡也能看出產品時代性。(製表 樂屋網)

不同房屋類型有不同的公設比狀況,從屋齡也能看出產品時代性。(製表 樂屋網)


公設比仍須視房子類型來評估合理與否,以公寓、華廈為例,因為公共設施區域少,能享受到的私人坪數多,但以消防安全來說,相對於大樓更需自行注意。高公設比問題大多落在大樓產品,若擔心買到太多虛坪,建議避開戶數太少高樓層的大樓產品,因為戶數少得分擔更多公設面積費用,樓層越高消防安全設施稀釋實際購買的坪數,購買前可再多加留意。


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更多低公設電梯大樓

台北市│https://bit.ly/3mcINU5

新北市│https://bit.ly/3mhVU6n

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