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房屋總價5折?法拍屋水好深!什麼是法拍屋?買法拍屋有哪些優點和缺點?

房價越來越貴,很多人想到接近五折的法拍屋。(示意圖 樂屋網)

房價越來越貴,很多人想到接近五折的法拍屋。(示意圖 樂屋網)


01│什麼是法拍屋?


只要經過法院拍賣的房子,就稱為法拍屋,不過因為處理的單位不同,又可分為法拍屋、金拍屋和銀拍屋這三種,以下逐一介紹:


什麼是法拍屋?法拍屋指的是屋主因為欠稅、欠債等債務問題,房子因抵押遭到法院查封拍賣,藉由拍賣房子償清債權人債務;不過過往也有因為房子共有持分關係複雜,難以實質分割,選擇「變價拍賣」的情況。法拍屋價格普遍低於市價一至二成,因此吸引許多投資客或房仲購買,一般民眾也可以參與投標。


什麼是金拍屋?即台灣金融資產服務公司主辦的法拍會,簡稱台灣金服或金拍屋,是唯一由財政部核可的不動產拍賣公司,受各地法院委託協助拍賣,與法拍屋同樣都採密封投標。


什麼是銀拍屋?金拍屋和法拍屋差異只在舉辦地點不同,但銀拍屋則是由債權銀行買下標的,自行舉辦拍賣處分,叫做「逾放屋」,等於是銀行拍賣自己的資產。銀拍屋主要因為屋況通常賣相較差,因此流標,銀行自己買回來拍賣,買回後有進行點交,因此產權清楚,也可以檢視屋內狀況。


法拍屋三種類型差異

 

法拍屋

金拍屋

銀拍屋

投標方式

密封投標

密封投標

公開投標

檢視屋況

不行

不行

可以

舉辦地點

法院

台灣金服

銀行

付款方式

7日內繳納尾款

7日內繳納尾款

銀行可協助貸款

投標保障金

投標底價約10%~30%

投標底價約10%~30%

依各銀行之規定

特色

完成投標後,依序唱名,價高者得

標。

只協助拍賣,後續點交仍由法院執行。

公開口頭喊價,容易受氣氛影響,漫天競價,炒高拍賣底價。

進入門檻

選擇不點交,風險較高,適合投資老手,信用良好、資金充足的人。

與法拍屋同,適合投資老手,須做足功課,或請代標公司協助。

適合新手,因為賣方是銀行,產權清楚,沒有點交問題,銀行掛保證。



02│誰適合買法拍屋?


法拍屋和一般買賣房屋最大差異是,多了拍賣競標行為,不適合第一次買房的小白,需要對房屋總值單價有一定的觀察,法拍現場會有專業投資客、法拍業者和代標公司共同競標,頗有難度。買法拍前,最好也具備以下條件:


1.資金充足:投標需要準備底價20%~30%的保證金,否則無法參加。


2.良好信用:得標後,後續貸款需要有良好的銀行信用。


3.熟悉資訊:了解拍賣物件的市場現況與房屋資訊、也熟悉法拍流程。


4.膽識要好:競標當天除了競標者,也有銀行貸款業者在現場干擾,投標時膽子要大。


03│買法拍屋的好處?


1.價格低於市價:法拍底價通常都會低於市價二成至三成,若拍賣不成,隨著拍賣次數增加價格越低,最低甚至能用不到市價的一半金額買到房子,且法拍不需要議價和手續費,能剩下更多買房預算,沒有經過房仲或投資客哄抬價格,價格較透明。

 

2.投資賺取價差:標到法拍屋並付完尾款後,法院會開立權利移轉證書,後續就能進行點交,並將移轉證書拿去地政事務所辦理所有權移轉,不會有產權不清的糾紛。


3.投報率高:法拍屋流標兩次後,價格已經低於市價超多,對於想要存房投資的人,不用預備更多的資金購入,還能以高於市價出售賺價差,相當划算。



04│購買法拍屋的缺點


1.不知道屋況:除了銀拍屋經過銀行點交能查看屋況,法拍屋和金拍屋都無法了解屋內狀況,儘管公告時會知道房子是否是凶宅、海砂屋、輻射屋等重大瑕疵,但如果有漏水或局部損壞、屋內格局差等問題,事後都要再花錢處理。


2.住戶不搬走:不點交的法拍物件,通常都有租約或非法住客,拿到所有權後想要馬上使用就會很困難。非法住客就是「海蟑螂」,惡意霸佔房子還勒索搬遷費才離開,沒有請代辦公司協助,自己處理會很困難。點交的法拍物件,也可能遇上屋主悔恨破壞房子設備,或性命相逼不走。


3.資金籌措難:順利得標必須在七日內繳足全部價金,時間非常緊迫,若沒有準備好所有資金,甚至找到願意承接法拍貸款的銀行,標到也無用。


4.風水差問題:老人家認為房子會淪為法拍,多半是房子風水不好影響住的人運勢,曾有人住進法拍屋後工作和健康越來越差,最後匆匆買掉,除非住的人氣勢強能壓過,看法見仁見智。


5.禁止處分:也有種少數情況,因為屋主除了債務還涉及刑事案件,房子登記成禁止處分,你標到房子不能馬上移轉登記,必須等到法院解除處分後,才能移轉登記,遇上這類案件又會拖延交屋時間。


了解法拍屋後,另一個更重要的環節也要注意,就是了解法拍屋流程和事前準備,買法拍屋還有那些小細節要注意呢?


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