2024購屋必讀：全面解析房屋所有權狀、建物所有權狀、附屬建物與公設比計算

公寓的公設佔比最低，通常會在8%以下。(圖片來源:陳曉湘)

購買房屋不僅是生活中的大事，更是一項長期的財務投資。因此，了解房屋所有權狀及其相關細節至關重要。權狀的每一個細節，都可能直接影響您的財產安全與權益保障。本文將為您詳盡解讀房屋所有權狀的內容，並提供專業建議，幫助您更清楚地認識附屬建物的範圍以及如何合理評估公設比，讓您在購房時不僅能選擇到心儀的房屋，更能確保您的投資安全無虞。

1.房屋所有權狀全解析：深入了解房屋權狀的定義與重要性

•  房屋所有權狀定義與重要性：顧名思義指的房屋的權利書狀，其中又可分為「土地所有權狀」和「建築改良物所有權狀」。白話來說，所有權狀就像是房子的身分證，記載房屋所有權人的土地、房屋的所有細節。

「權利書狀」是權利人向地方申請後取得的權利憑證，除了上述的「土地所有權狀」外，還有「建築改良物所有權狀」及「他項權利證明書」這2種。買房前最好要理解房屋所有權現況，還要與土地與建物登記謄本一起看，充分了解房子實際權利情況。

• 建築改良物所有權狀

即我們常提到的「建物權狀」或「房屋權狀」，舉凡附著於土地之建築物或工事，都稱為建築改良物，通常新建案蓋好後，就要申請建物所有權第一次登記，進行建物測量。上頭會標示建案基地、門牌、建號與、建築完成日期、建築材料、面積及權利範圍等。

• 他項權利證明書

即除「所有權」以外的其他權利，包含抵押權、地上權、不動產役權、典權、永佃權、農役權和耕作權共七項。其中抵押權最常在此被看到。

2. 建物所有權狀的閱讀指南：掌握關鍵細節，如何辨別權狀真偽？

•  建物所有權狀的基本結構：所由權狀上面記載下列重要資料。

• 所有權人資訊：姓名和身分證字號。

• 土地與房屋資訊：位置、門牌號碼、地號、主要建材、主要用途(住家、工業或商業)和樓層。

• 房屋重要日期：所有權取得時間、建築完成日期。

• 所有權範圍：面積及權利範圍、及附屬建物資訊。

•  判定要訣：如何辨別真偽

• 核對基本資訊： 比對房屋地址、地號、面積等資訊是否正確，避免出現偽造或錯誤情況。

• 檢查印刷與圖標： 所有權狀上凹凸板印刷與文字立體，另外左上角梅花圖標質感是否塑膠狀，紙張上梅花圖記浮水印是否是不規則排列。

• 地政人員檢視：這是辨別真偽的最後關卡，產權登記移轉時通常地政人員會協助辨識，因為權狀上有暗記與辨識碼，但只有地政人員知道如何辨識。

3.附屬建物的定義與範圍：揭開附屬建物的秘密

附屬建物的定義：附屬建物指的是主建物延伸出去的結構，主要用來增強主建物功能或增加美觀，附屬建物通常被記載在房屋所有權上，並被標示用途。

附屬建物的種類：常見的附屬建物包括陽臺、露臺、雨遮等，但內政部2018年規定，此後申請的建照除了陽臺、屋簷或雨遮可登記為附屬建物，其他如露臺、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等不列入登記。

• 陽臺：通常指的是有遮蓋物的平台，深度可達2.5公尺，面積不超過當層樓地板面積的10%。

• 露臺：無遮蓋物的平台，可能是附屬建物或公共設施，根據使用情況可約定專用，常被拿來放置主機或花臺使用。

• 雨遮：設置在窗戶或冷氣孔上方的結構，主要用於遮雨、遮陽、防止火勢蔓延，距窗戶不超過50公分。

• 屋簷：指的是由屋頂延伸突出的部分，用來阻擋雨水滴落，突出於建築物外牆中心線2公尺。

小提醒：根據內政部規定，2011年後雨遮不再計價，如果遇到計價情況，已屬違規。

4.公設比的計算方法：避免購房陷阱，輕鬆理解公設比

•  公設比的定義與重要性：公設指的是公共設施，攤開建物謄本，通常會載明主建物面積、附屬建物面積與共有部分，公共設施就被記錄在「共有部分」。

公共設施依照使用範圍，有分為大公、小公。大公全社區住戶都能使用，如大門門廳、逃生梯、警衛室或健身房。小公則提供特定住戶，如特定樓層的樓梯間或電梯。

•  計算公式與實例解析：根據內政部營建署資料，公設比計算方式如下

建物權狀中共同使用部分的持分坪數╱建物總坪數＝公設比 X100%

拆解後是

共有部分 (扣除車位面積)／【主建物＋附屬建物＋共有部分 (扣除車位面積)】＝公設比 X100%

計算前小提醒：因車位屬於個人私有產權，計算時須先扣除車位面積。以下提供實際案例參考。

小王房屋所有權一張：

• 主建物 12.05 坪

• 附屬建物 4.05 坪

• 共有部分 12.24 坪

12.24 / 【12.05+4.05+12.24】=0.43

公設比：0.43*100%=43%

高公設比影響買房總價，普遍建案商品都以35%公設比推案，以一千萬總價的房子來計算，就是以 350 萬買入公共設施，進入代銷中心不妨詢問代銷人員，是否適用內政部公式計算，過往也有建商公式分母排除共有部分，和實際情況有落差，可以留意一下。

公設類型有哪些？共有以下類型 (圖片來源 藍浩勻)

•  如何選擇合理的公設比：建築法規定不同建築物各有不同的公設比情況，以現行主流的電梯大樓來看，普遍落在 35% 上下，若是屋齡20年以上的華廈，則落在10-15%；40年以上的公寓則落在 8% 以下；透天厝或別墅連同土地都是私人所有權，公設更低於 5%。

並沒有所謂的合理的公設比這件事，但過高的公設比，反映出個人持有的私領域面積越少，付出的房價成本就越貴，購買前最好精算一下公設比實際換算後的價值，可以幫助自己更貼近自己的購屋計畫。

延伸閱讀：為什麼公設比要這麼高？

結論：

過往買50年以上公寓，常遇到有陽台補登一事，正是因為早期並沒有附屬建物的觀念，經由陽台補登後，陽台的面積就會載明在房屋所有權上，讓房屋所有人遺失的坪數，在銷售上多增加幾百萬。

買房前，了解實際居住空間的房屋所有權與坪數計算方式，有助於提高買房時對於屋主開價的敏感度，相對於有電梯的大樓，因為逃生梯間與電梯的設備，公設比高於公寓，若你更重視實坪實用，買老屋等都更也是一種選擇。