月薪一半繳房貸，銀行真的會打槍？內行人曝：關鍵在『這數字』！

發布：2025年05月31日
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月薪一半繳房貸，銀行真的會打槍？內行人曝：關鍵在『這數字』！

凌晨兩點，阿偉盯著電腦螢幕上的房貸試算表，第18次按下計算機。月薪6萬的他，看中一間總價1,500萬的兩房，每月要扛3萬房貸，這幾乎是他收入的一半。「網路上都說房貸別超過月薪1/3，但我真的負擔得起啊！」他焦躁地抓亂頭髮，想起白天房仲那句：「別試了，銀行不會過的。」

這不是阿偉的個人困境。在房價飆破千萬的時代，越來越多人被迫挑戰「房貸佔月薪5成」的紅線。

一、關鍵審核指標：收支比與負債比

收支比（DTI）新制

目前多數銀行要求「收支比達200%」才能貸足成數（如首購8成）。

公式：收支比 =（月收入 ÷ 月支出）×100%

月支出定義：包含房貸、信貸、車貸、信用卡分期、基本生活費（約1.5-2萬）等。

若房貸占月收入5成：假設無其他負債且基本生活費抓2萬，月支出即為「房貸+2萬」。以月收10萬為例，房貸5萬+生活費2萬=總支出7萬，收支比=142%（10萬÷7萬），低於200%標準，可能導致成數被砍1-1.5成（如8成變6.5或7成）。

負債比（DBR）風險

部分銀行仍採用傳統「負債比」，即「總負債還款額÷月收入」。

若僅房貸占月收入5成，負債比即50%，通常尚在60-70%容忍範圍內。

但若另有信貸、車貸等，負債比可能超標，影響核貸。

二、收入認定：扣繳憑單與實際薪資差異

年薪認定基準

銀行主要依據「扣繳憑單總收入」計算年薪，包含本薪、獎金、加班費等，但會扣除「非經常性收入」（如一次性津貼）。

若薪資單顯示「實收低於帳面」，銀行仍以扣繳憑單總額為準，但可能針對「高獎金占比」或「不穩定收入」打折（如業務收入打6-7折）。

實務試算

假設扣繳憑單年薪120萬（月均10萬），房貸月付5萬：

收支比：若無其他負債且生活費2萬，總支出7萬，收支比142%。

結果：首購8成可能被降至6.5成，需補足自備款差額。

三、實務建議：提高核貸機會的3大策略

降低其他負債

提前清償信貸、車貸或信用卡分期，減少總支出。

若房貸月付5萬為唯一負債，收支比可提升至200%（10萬÷5萬）。

增加收入證明

提供租金收入、股息等「穩定被動收入」佐證（需租約、存摺明細）。

若年薪含獎金，需證明連續2年以上領取紀錄。

選擇彈性審核銀行

優先洽詢「仍採負債比」的銀行，避免收支比門檻限制。

公股銀行（如土銀、合庫）對首購族較寬鬆，或可搭配「新青安貸款」爭取40年期降低月付。

四、風險警示與替代方案

寬限期風險：若使用5年寬限期，後續本息攤還可能使月付暴增55%，需預留緩衝資金。

備用方案：若成數不足，可考慮「保人加分」選項。

總結：房貸占月收入5成雖非絕對不可行，但需精算收支結構、選擇合適銀行，並預留財務緩衝。建議透過「房貸試算工具」模擬還款，直接諮詢銀行承辦人員。

作者：賣厝阿明
圖片來源：賣厝阿明

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