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買新不買舊大錯特錯?打炒房中古屋不敗,老屋優勢5重點!

中古屋惜售買不到,為什麼中古屋能夠保值,地點是關鍵。(圖片來源覽山不用早)

中古屋惜售買不到,為什麼中古屋能夠保值,地點是關鍵。(圖片來源覽山不用早)

隨著房市交易量下降,首當其衝在預售屋與新成屋的交易量,反觀中古屋惜售潮,房仲想賣好物件都沒有房子可賣「有價無量」,只要有新委售馬上就售出,為什麼新舊屋市場會落差這麼大?中古屋老屋魅力在哪?讓樂屋網告訴你。

01|房價低於新屋

近幾年因為 COVID-19 影響,導致營建原物料、人力、購地成本提高,加上建商推案會參考地區周邊實價登錄,新屋價格一定比老屋價格貴 1.5~2 倍,若加上重劃區議題與比價效應,即便是預售屋,越接近完工日價格會逐步墊高。

▌02|坪效優於大樓

只要有電梯,必然有公共空間問題,沒有電梯的老屋如公寓,坪數就如權狀上所寫實實在在,實際可用面積大,不會有花錢買大公設小公設的情況,即便是華廈,算入公共梯間和電梯公設比仍是低於大樓。


舉例來說,同樣權狀 30 坪的房子,不同公設比,室內坪數與房屋總價就有差,試算如下:


公寓(公設比 7%)

室內 28 坪,權狀 30 坪 x 30萬/坪 =總價 900 萬


大樓(公設比 35%)

室內 19.5 坪,權狀 30 坪 x 30萬/坪 =總價 900 萬

公設 10.5 坪, 10.5 坪 x 30萬/坪 =315 萬

→房貸中有 315 萬用在購買公共設施,無法私人使用。


從上述試算可知,大樓若也要住到室內 28 坪,須購買到權狀 43.1 坪的大樓,還要額外負擔 393 萬(總價1,293萬),相比之下公寓的總價坪效優於大樓。

03|抗通膨保值佳

房市交易量下滑,通常最先衝擊新建案與重劃區預售屋,因為交通與生活機能尚未到位,容易產生價格下修調整的情況;中古屋因為較早發展,交通、生活機能發展成熟,自住需求高於投資需求,房屋價格能支撐不易跌價,保值性佳能抗通膨。


即便是屋齡高的老屋,若坐落在市中心捷運站旁,房貸還有可能貸至八成,因為銀行鑑價覺得房屋殘值足以申貸。若購買的是 30 年以上老屋,地段好甚至有機會參與都市更新,老屋重建單價直接翻倍。另外,老屋的房屋稅與持有稅相對於新成屋低,額外能省下一筆開銷。

04|交通機能方便

影響中古屋價格的主要因素在地點,郊區的中古屋通常實價登錄(成交價)與開價差距不大,但是市中心的中古屋價格因為地點好,交通、生活機能方便,屋主售價都會刻意喊高,有較大的議價空間,房屋開價往往能有 7~8 折的砍價機會。


市中心中古屋或老屋通常學區規劃也完整,中小學校區較多,適合有 1 至 2 名子女的小家庭,交通網絡便捷方便上班通勤,好地點拉升房屋保值性,在房市交易量下滑或能不景氣時,能成為屋主的後盾。近期中古屋惜售,正是因為地點佳,加上沒有屋主沒有變賣換取資金的需求,導致有市無價。

05|無管理費問題

老屋常被詬病沒有管理員可以幫忙收包裹,但隨著網路購物發達,商品大多能集中在超商或定點取貨。居住在大樓因公共設施面積多,需要收取管理費營運,若社區住戶太少,每戶的管理費就會很吃重,若是大型社區,通常住戶動輒 200 - 300 戶,參與管委會事務也會較公寓或華廈繁雜。


早期公寓或華廈因為管線使用量較低,管線孔徑較小,水電費也較新大樓來得低,但買中古屋最好還是要重拉電線與水管線路,才能避開水電壓不足問題,提高安全性。老社區住戶較為單純,鄰居素質也能較新建案和預售屋提早知道。

|結論

中古屋因為地點佳而保值,但購買前屋齡也要審慎評估。舉例來說,10 年以上中古屋屋況尚可,若沒有特別明顯的問題,基本的粉刷、家具設備汰換就OK了,但如果是 20 年以上的老宅,基礎工程就要全面盤檢,如牆面壁癌、漏水檢視、梁柱結構、電線水管線路更新或增粗,才能避免入住後漏水或跳電失火等安全問題。


老屋通常防震係數較差,看屋時也可詢問房仲鋼骨結構是否牢靠,能提前避開有瑕疵的房子。雙北因為捷運影響中古屋房價,桃竹或中南部縣市則因為快速道路或商圈影響價格,找房時不妨採用同心圓方式向外尋找,或許有更多房子等著你喔。


Tip!如何找到惜售中古好屋?

因為銀行升息加上政府打房,房市交易在 COVID-19 後疫情時代,少了投資客炒作新成屋與預售屋市場已逐漸降溫,但中古屋因地點好價格不受影響,加上屋主自主惜售,即便抬高售價也不肯賣。第一次買房子,該如何快速掌握到中古好屋呢?


步驟1|喜歡的房子先收藏

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文章發布:2022-08-25內容增修:2024-03-13


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