買中古屋別急著裝潢！先搞懂這5大裝修重點，預算才能花在刀口上

買老屋不裝潢，至少也要裝修汰換水電管線，買房前最好也納入修繕費用。(圖片來源藍浩勻)

隨著房價不斷攀升，許多小資族與首購族將目光轉向中古屋。中古屋不僅價格相對親民，還能透過裝修打造符合個人需求的居住空間。然而，中古屋因屋齡較長，裝修時需特別留意屋況與結構安全等問題，否則可能花費更多成本甚至影響居住安全。本文將從多個維度為您梳理買中古屋前必須知道的 5 個裝修重點，幫助您避免踩雷，打造安全又舒適的家園。

重點1：基礎工程與預算規劃，切莫貪圖便宜

中古屋裝修的第一要務是做好基礎工程與預算規劃，中古屋的特點是好的地點與生活機能、保值性佳，相對於新建案、預售屋多出的裝修費，雖然裝修工程繁雜，但完工後果實甜美。普遍而言，中古屋裝修每坪預算約落在 5 至 15 萬元，視屋況與需求不同而有所差異。

為何基礎工程如此重要？

中古屋多為屋齡 10 至 20 年以上的房屋，部分甚至超過30年，結構老化、水電管線損壞或漏水問題普遍存在。若基礎工程未做好，後續可能面臨更大修繕成本，甚至影響居住安全。例如，漏水問題若未優先處理，可能導致壁癌或結構腐蝕；而水電管線若不更新，則可能因負載不足引發火災隱患。

如何規劃預算？

• 評估屋況：在購買中古屋時，現場看房時未必能驗屋，但交屋時確認牆角是否有壁癌、漏水，天頂結構、外牆等現況都條列清楚，後續預留修繕費用。

• 諮詢專業人士：找有經驗的設計師或施工團隊，提供詳細需求並索取報價，避免後期追加費用。

• 預留彈性空間：由於中古屋常有隱藏問題，建議預算多留10-20%的緩衝空間。

裝修中古屋時，基礎工程是根基，切莫因省小錢而埋下大隱患。記得將預算用在刀口上，確保後續居住安心。

裝修費用預算概覽

以下整理中古屋常見裝修項目，實際報價也因地區、材料和工期而有所不同。

各項工程項目：

• 水電工程：包含管線、插座、燈源、弱電增配等。 

• 泥作工程：牆面、地坪、防水等。 

• 油漆工程：牆面粉刷等。 

• 拆除工程：依拆除坪數計算，需考慮垃圾清運。 

• 木作工程：天花板、隔間、櫃體等。 

• 系統櫃/櫥櫃/浴櫃：依據空間與需求訂製。 

• 燈具/窗戶安裝：依個體計價。 

• 廚房/浴室裝修：這兩項通常費用較高，尤其浴室需要整間拆除重作時。 

裝修情況也依個人需求，而有費用差異，家具軟件都不算在此範疇。

輕度裝修：漏水修補、插座更換，不拆除原屋結構。

中度翻新：水管電路全面汰換，牆面泥作補強，地板鋪設PVC。

全面翻新：拆除原屋格間、格局重新分配、結構補強，破壞磁磚、重作防水。

重點2：水電管線全面更新，安全至上

中古屋裝修的第一序就是水電，更換水管與電路是基本功，因為中古屋的水電管線使用多年，往往存在老化、負載不足等問題，裝修時全面更新是不可忽視的關鍵。

為何水電更新如此重要？

• 電路安全：現代家庭用電量遠高於20、30年前，老舊線路可能無法負擔，容易引發短路或火災風險。特別是屋齡30年以上的中古屋，電線芯規格多為1.6公釐，甚至更低，與當前2公釐的標準差距甚大。

• 水管老化：老舊水管易有裂縫或鏽蝕，導致漏水或水壓不足，影響日常生活。早期使用鉛管，也會有慢性鉛中毒的問題。

• 入住前電檢：多位專家強調，中古屋裝修前務必進行「電檢」，請甲級或乙級有執照的電匠檢查線路是否符合規格，確保安全。

水電更新注意事項

• 全面更換：建議趁裝修時全面更新水管與電線，特別是隱藏在牆內或天花板內的線路，避免日後問題難以處理。省力的水電汰換會選擇明管更新，重新拉水電管線在牆面上，不再包藏再裝潢或牆體內。

• 預先規劃：更新時可預留插座位置、隱藏線路，兼顧實用與美觀。若預算有限，可自自行依照屋內區域功能規劃插座，舉例來說，廚房需要規劃專用迴路支援微波爐烤箱等高功率電器，避免跳電。

• 選擇優質材料：電線材質可選擇如太平洋或華新公司出品的2公釐電線，品質較有保障，即便不懂材質優劣，也可以將用電需求告知設計師或工班，配置適合的材料。

水電管線是中古屋裝修的生命線，直接關係到居住安全與舒適度，花費在這方面的投資絕對值得。

重點3：漏水與防水處理，防患於未然

漏水通常是老宅折價，房屋壽命衰變的源頭，處理完備中古屋漏水問題，裝修等同完成一大半，因此漏水最需優先處理，可避免後續壁癌、結構損壞等延伸問題。

漏水問題的成因與影響

中古屋因年久失修，屋頂、窗戶、浴室、廚房等處常有滲水跡象，這些在簽約看屋前多少能看見，不過實際情況是交屋後拆掉隔間裝潢，沒有遮蔽物才能徹底找出漏水問題。漏水還分為外部結構、內部管線兩塊。

如何處理漏水與防水？

• 驗屋時檢查：在交屋前，務必仔細檢查易漏水區域，如浴室、廚房及外牆。若遇雨季，可在連續下雨後親訪，觀察屋況。

• 優先修補：交屋後若發現漏水，記得先找出漏水原因，探究是否嚴重影響結構，若不在合約內的瑕疵，可向屋主請求瑕疵擔保，請求復原。局部漏水情況，可用環氧樹脂加固補強，遇到大範圍無法止漏情況時，務必請專業人士處理。

• 防水設計：裝修時，廚房與浴室應設計3-5%的排水坡度，避免積水導致潮濕與臭味。此外，陽台排水溝也需定期疏濬，以免颱風時期雨水倒灌。過重，人容易生病，東西容易發霉，白天在家要開燈，既浪費電又花錢，問題很多。

重點4：結構安全與格局調整，切勿隨意敲牆

裝修中古屋時，許多人希望重新規劃格局以符合生活需求，但結構安全必須放在第一位。老屋最忌結構破壞，主要是建材年限已久，需要更謹慎的評估施工帶來的衝擊。

哪些結構不能隨意改動？

• 梁與柱：梁柱是房屋結構的關鍵，絕對不可敲除。若因風水或美觀考量不喜歡梁柱位置，可透過天花板或櫥櫃遮蓋，美化空間同時保留結構完整。

• 承重牆：承重牆支撐房屋重量，拆除可能導致房屋傾斜或坍塌。早期隔間多用高壓合成木板隔間，容易有蟲蛀或發霉情況，拆除裝修前應諮詢結構技師，確認哪些牆體可拆，哪些不可動。

• 格局變動限制：專家建議避免大幅變動格局，特別是衛浴與廚房，因為排水管線若未處理好，易造成漏水問題。

如何兼顧美觀與安全？

• 小幅調整：若需改變格局，建議選擇非結構牆進行拆除，或以輕隔間代替，降低風險。

• 結構檢查：裝修前請結構技師評估房屋狀況，尤其注意是否有裂縫、傾斜或鋼筋外露等問題。若裂縫寬度超過2公分或長度達10公分，務必進一步檢查。

• 避免違建：如陽台外推等行為，不僅增加工程費用，還違反《建築法》，後續可能面臨拆除風險。改建前應申請室內裝潢許可證。

重點5：通風與舒適度提升，打造安樂窩

中古屋裝修不僅要注重安全，也應提升居住舒適度。通風與環境改善是不可忽視的環節，能讓老房子煥然一新，成為溫馨的安樂窩。

為何通風如此重要？

老舊房屋常因設計或年久失修導致空氣不流通，特別是東西向頂樓住宅，若不改善通風，夏季易如蒸籠般悶熱。此外，潮濕環境還可能引發發霉或壁癌問題，影響健康。

如何提升通風與舒適度？

• 座向與採光考量：選擇房屋時，可優先考慮坐南朝北或坐東朝西的格局，爭取更多日照，保持室內乾爽。同時，西邊可加裝隔熱設施，避免西曬過熱。

• 隔音與氣密性：更換氣密性佳的窗戶，既能防止冬日冷風灌入，也能提升隔音效果，增加居住舒適度。

其他舒適度提升建議

• 地板與天花板翻新：選擇耐磨性佳的地磚，並整理天花板內雜亂線路，提升整體美觀與實用性。老宅常有樓地板隔音問題，若在預算範圍內，重鋪磁磚可以加強隔音與承重性。

• 油漆與磁磚選擇：油漆建議塗刷雙層以上，確保表面平滑無氣泡；磁磚則需挑選厚度與釉燒技術佳的產品，避免日後破損。

• 防蟲措施：木作家具或天花板應使用防蟲材質，降低蟲蛀機率。

結語：買屋前盤點現況，才能兼顧預算與保值性

高房價時代買老屋能夠保值，但買房前務必先將交屋後的裝修成本考量進去，如此才不會讓買房成為心理壓力。裝修中古屋並非單純的美化空間，更需重視基礎工程、水電更新、漏水處理、結構安全