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小資買房大挑戰,月薪5萬買房術?穩定存款與選對房屋類型更重要!

有穩定的收入也要有固定的存款,不管是理財或買房才有底氣。(示意圖 覽山不用早

有穩定的收入也要有固定的存款,不管是理財或買房才有底氣。(示意圖 覽山不用早



免頭期款的房子可以買嗎?都說買房子首重房屋地點,為什麼免頭期款預售屋不是每個人都適合?買房子要考慮房子的持有年限,如果只有月薪五萬元,該怎麼理財規劃自己的買房計畫?就讓樂屋網來幫你重點整理。


:: 目錄 ::

▌01|頭期款準備三成是基本門檻
▌02|化繁為簡,每月存入三個使用帳戶
▌03|買預售屋或中古屋的差別?
▌04|持續增加額外收入
▌05|穩定工作5-10年=減輕房貸壓力



▌01|頭期款準備三成是基本門檻

不只是買房子,生活打拼本就該把理財做好,穩定收入+良好的儲蓄是基本功,為什麼頭款要準備三成,主要是因為銀行房貸最高只會給到八成,以一千萬的房子為例,相當於自己的買房頭期款要就準備 200 萬,但不管是成屋還是預售屋,除了房子還有裝修裝潢代書費等額外費用,因此三成是最保守的買房預算門檻。

▌02|化繁為簡,每月存入三個使用帳戶

將花費編列在各自不同的帳戶上,有利於資金進出控管,不少專家建議五到六個帳戶,每月薪資匯入時就按時自動存入,但大原則上可分成三個帳戶:生活支出、財務規劃、買房基金三個帳戶,通常占比建議如下:


生活支出帳戶(收入25%):

根據主計處統計,110年每人每月平均消費約是 24,000 至 33,000 之間,主要花費舉凡房租、水電費、瓦斯費、電話費、網路費、伙食費與孝親費,若以兩個人薪資皆 50K 的情況,兩個人每月都要拿出 12,500 元當作生活支出費用。


財務規劃帳戶(收入35%):

買房和理財規畫並不衝突,Covid 19後疫情時代金融業推出更多種 ETF 指數股票型基金商品,可選擇高股息商品,每季每年發放利息,再投入能產生複利效果。若有育兒規劃想要更穩健規劃,也可選擇保險或儲蓄,儲蓄險或醫療險也能成為意外事件發生時的絕佳助力。50K 薪資約佔 17,500 元的支出。


買房基金帳戶(收入40%):

這部分再買房前是頭期款的存款,買房後是每月的房貸支出, 50K 的薪資約是每月20,000 的金額,若單靠每月固定存款,在銀行儲蓄低利率的現在來看,恐怕無法發揮最大效益,通常都建議搭配 ETF 或儲蓄型保單做 6 年以上長時間規劃,藉由複利效果來降低通貨膨脹買房壓力。


除了上述的三種規劃方式,坊間還有 333、532 或 631 的方式,單看哪一種最適合妳,重要的是需要穩健並持續執行,逐步達成自己設定的儲蓄目標,另外也要具備積極的儲蓄觀念:先存再花,減少不必要支出,養成記帳並控管預算,逐漸累績自己的買房基金。

▌03|買預售屋或中古屋的差別?

預售屋和中古屋(老屋)的差別主要在買房準備金和房子未來的週轉規劃,預售屋的付款壓力最低,以一千萬的房子來舉例,在房子蓋好前只要拿出前期的訂金、簽約金、開工款和中期工程期款 60 萬,約占房屋售價的 6% 左右,但老屋頭期款一開始就是房屋售價的 30% 約 300 萬,相對起來將近有 5 倍差距,但除了價格還有以下差異:


預售屋:適合資金想更靈活運用、買房住一輩子的人


用低於新成屋的價格買到新房子,甚至是免頭期款購屋,雖然在房子完工前頭期款可以先用來投資理財或其他運用,但預售屋風險在無法得知建案完工後品質、生活機能尚未進駐,雖然沒有成屋滲漏水惡鄰居問題,但如果未來要以小換大,重劃區抗性加上相似產品多,不容易轉手,因此比較適合單身或打算換屋的人。


預售屋機能到位至少要住十年才會陸續完備,除非是市中心的預售都更案。


中古屋:適合未來規劃換屋、不想繳一輩子房貸的人


缺點就是需要整理房子,屋齡越高整修的部分越多,但優點就是若買在市中心或交通要點,又是經營良好的惜售社區,售屋時往往能高於當時購入的價格。


買老屋比預售屋還要額外準備水電汰換的整修費用,但房地合一稅六年持有期限一過,就算房價沒上漲但至少保值,有生育計劃或小屋換大屋,賣掉後額外能獲得一筆買房基金。

▌04|持續增加額外收入

頭期款累積不是在決定買房前才產生,買房資金是投資理財的另一種執行方式,因此在出社會工作時後,就該持續累積儲蓄理財習慣,先累積第一桶金,後續可以再利用理財複利方式,增加被動收入。


資金運用除了支出節流,更要有收益開源,後疫情時代加上 AI 應用,一人多工的時代也越來越常見,除了自己職場的能力,有其他的天賦或興趣,也要持續投資自己學習深化,轉化成額外的收入來源。譬如喜歡吃美食,將吃東西的過程做成短片或BLOG文字,分享出去也能獲得廣告收益。

▌05|穩定工作5-10年=減輕房貸壓力

銀行給的貸款成數越高,頭期款的準備就越輕鬆,影響貸款成數除了房屋本身的價值,薪資是否穩定也是關鍵,若非上班族自己創業,存摺最好備有房價三分之一的現金長達一年以上,或者長期自己匯款標註成薪資所得,這些都能增加銀行放貸成數的信度,否則給貸成數低,頭期款可能就要準備三成以上。


穩定工作 5-10 年是買房基本功,加上額外收入,已累積的自備款金額能支撐你買房的選擇幅度,買預售屋可以貸八成,還沒用上的頭期款,可以用來裝潢或採買家具,若是買中古屋,自住六年後轉售,還可以獲得一筆退稅金。頭期款準備足夠,房貸壓力就越輕,能選擇的房屋產品就更多。


如何更有效率的達成買房存款的目標,可以再讀讀這篇。一個人買房辛苦,兩個人買房稍微減輕壓力,不管你最終選擇哪裡,存款都是理財與買房的先決條件,祝福你逐步累積自己的買房第一桶金。




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