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買到凶宅有夠衰,如何避開買房陷阱?過來人五招自保!

凶宅外觀與一般房子無異,該怎麼避開凶宅呢?(圖片來源:樂屋網)

凶宅外觀與一般房子無異,該怎麼避開凶宅呢?(圖片來源:樂屋網)

買房子最怕買到凶宅,若凶宅經過無良屋主重新整理,從外觀上根本看不出來。如何避免買到凶宅,除了價格上先過濾把關,還有什麼需要注意的呢?就讓樂屋網買房小辭典告訴你凶宅定義。

01│凶宅定義

什麼是凶宅?目前在法律上對凶宅並未有明文解釋和規範,認定方式主要藉由內政部函釋來認知。構成凶宅有三要件,即賣方產權持有期間,在其建築專有部分發生兇殺或自殺致死之非自然死亡情況,條例如下:


構成凶宅的三項要件:

1. 發生在賣方產權持有期間。

2. 陳屍於主建物或附屬建物(如陽台)等專有部分。

3. 型態為兇殺或自殺,排除意外死亡的狀況。 


檢視上述要件,因此公共區域發生的非自然死亡不構成凶宅,常被提及跳樓等同凶宅的說法,曾函釋過起跳點不是專有部分,不被視為凶宅;但過去也有判例是住宅專有部分(包括主建物及附屬建物)是兇案陳屍地點,而被認定構成凶宅,造成以上不同認定狀況,主因是「凶宅」非法律名詞,內政部函釋位階太低,往往最後因為法官握有較大的裁量空間,而會有不同判決,建議還是要以法院見解為依歸;近期因為COVID-19居家染疫死亡則較無爭議,視為生病的自然死亡。


因為凶宅令一般買家心理層面嫌惡,影響房屋售價,因此後續在房仲銷售上,會在《不動產現況說明書》的非自然死亡欄位上增加一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形,提供屋主勾選或填寫註明,揭示凶宅資訊也更加與時俱進。

02│凶宅年限與凶宅洗白

凶宅年限:指的是界定凶宅的時間年限。不少賣方看準凶宅市場嫌惡心理,都會以低於市場 3~5 成的價格購入後轉手,賺取價差。有媒體曾調查凶宅市場,依照年限和地段,3 年內凶宅能以市價 5 成賣出,3 年以上的凶宅則是市價 3 成賣出,價格低出脫快,成為業者的投資經營項目。


凶宅洗白:指的是凶宅過一手二手交易,隱瞞不動產曾發生過兇殺或自殺致死之非自然死亡情況。民眾普遍認為凶宅是沒有沒有時間限制,沒有人願意買到凶宅,但有投資客抓住內政部函釋「賣方產權持有期間」這點漏洞,轉換持有人而讓凶宅洗白成一般正常的房子,再抬高價格轉手。隱瞞凶宅資訊,恐觸犯《刑法》詐欺罪。

03│凶宅可以買嗎?

普遍人對凶宅都有忌諱,因此購買凶宅或承租的意願相當低,因而造就市場上凶宅房價和租金崩跌,往往能以低於市價 3~5 折購入,購買凶宅無異就是為了便宜的價格,若要購買凶宅作為投資,建議還有以下幾點要注意:


1.自備門檻高:凶宅通常是銀行拒貸產品,因此即便房價打折後便宜,也必須全額自備購屋款。


2.轉手不易:若是以自住為需求,凶宅導致的崩跌房價,儘管持有期間可減免稅,但未來想換屋時,房價過低可能影響售出的獲利。


3.身心影響:從風水來說凶宅帶有負面磁場,影響住戶身心狀況,若改作為出租產品,則影響不大。


購買高屋齡老房前,詢問左鄰右舍社區是否有發生重大事件,也能降低買到凶宅風險(圖片來源:樂屋網)

購買高屋齡老房前,詢問左鄰右舍社區是否有發生重大事件,也能降低買到凶宅風險(圖片來源:樂屋網)

04│如何避免買到凶宅?

因為凶宅沒有法條規範,若賣方刻意隱滿,買方也無法完全防範,因此從初期找房看房到最後簽約前,都要細心注意,提供以下幾種方法,降低買到凶宅機率:


1.看房前網路查詢資料:和房仲預約看房後,可事先查詢該房屋或社區過往是否有發生過重大新聞,也能順便查詢成交行情和社區狀況。網路提供台灣凶宅網可供查詢,可信度不高但仍可參考。


2.看房時檢視屋內狀況:檢視屋內是否有奇怪格局或異狀,若有鎮邪物就要小心,過往曾有房仲看到屋內安座地藏菩薩,因此發現凶宅;也可以帶貓狗或孩子一起看房,異常哭啼或吠叫也是端倪。


3.詢問里長或街坊鄰居:看房完後,可詢問房子左鄰右舍、管理員甚至是里長,除了了解房子過往狀況,也能順便認識周邊生活機能。


4.房仲體系兇宅資料庫:部分房仲品牌有自健完整的凶宅資料庫,甚至提供凶宅保障條款,可詢問房仲店家先行過濾;多問幾間不同品牌的區域房仲,也可以從中了解該社區的過往銷售狀況。


5.簽約時訂定特約條款:簽約前一定要詳閱《不動產現況說明書》,檢視賣方是否有勾選「專有部分產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」,另外也可在契約當中加註「排除凶宅條款」,定明若屋內曾有兇殺或自殺致死之非自然死亡情況,賣方需返還價金,絕無異議,能作為是後退款解約的保障,也能具備嚇阻賣方隱瞞的效果。

05│買到凶宅如何自救

若終究無法避開惡意隱瞞的凶宅物件,自救的方式有以下幾種:


1.解除買賣契約或折價:凶宅屬於重大瑕疵,若賣方或房仲未盡善告知義務,隱瞞所賣房屋是凶宅,買方可以行使「物之瑕疵擔保責任」,在合約簽定內 6 個月或是交屋5 年內提出異議,要求賣方解約或減少價金,依照消費者保護法或不動產經紀業管理條例對業者主張權利。


2.不解約但要求賠償:若不向賣方請求解除契約或折價,可另外向賣方請求賠償,過往在民法實務上,買房可在 15 年內提出債務不履行,通常交屋超過5年者,都會選擇這個做法。另外賣方在不動產說明書中登載不實,也涉及刑法詐欺得利罪


買到凶宅擔心權益被漠視,最保障的方式還是經由法律途徑解決,過往實務上也發生過賣方調解委員會賴皮,最終進入法院後才獲得權益伸張,訴訟時可請教律師使用「屋價減損」的相關條款,請求法院指定估價師進行鑑定,有利保障雙方。過往也常發生「以刑法逼民」的方式加速訴訟結果,但不失為一種解決之道。


找房子和實際看房除了要小心避開凶宅,也要注意所謂的「類凶宅」,即同一樓層隔壁鄰居是凶宅,或同一棟社區大樓發生過凶宅的物件,切勿因為房子開價低於成交行情 2~3 成,就見獵心喜即著購入,慎選有信譽的房仲業者協助把關,也能降低買到凶宅的機會。


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