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買房議價好難? 行家都用這五招!



和房仲約看房,遇到喜歡的房子想要殺價,卻始終臉皮薄不好意思殺價,不然就是被嗆不懂市場行情亂出價?到底要怎麼做才可以談到想要的房屋價格?除了事前做功課,買房議價技巧、房仲話術、議價率也很重要!讓樂屋網來告訴你,幫你談到想要的房屋價格,提高殺價成功機會。

█買房殺價前的事前功課

買房殺價不單單是上網查查周邊實價登錄就好,使用實價登錄,除了鎖定近房子鄰近周邊近一年成交行情外,更重要的還要做以下功課:了解該地區的不動產市場動態物件本身條件屋主的賣房原因。說明如下:


01│評估房子的區域狀況:如果想看的房子在市中心,人口稠密,生活機能完備,同樣想買的競爭者也會較多,若剛好這個地區出售的物件又不多,物以稀為貴,房子勢必很難有議價空間。事前評估房子區域位置和人口型態,可以幫助你調整出價的力道。


02|了解房子的本身條件:屋齡、房屋類型、樓層都會影響房價。屋齡低一定比屋齡高難議價,大樓一定會比公寓貴、四樓一定會比高樓層好議價......等,依照房子本身條件搭配鄰近成交行情去議價,能更接近底價。


03|探聽屋主賣房原因:先了解屋主買房原因,如果是自住出售,屋主可能自己調查過周邊行情,開價較硬不易殺價,可以動之以情,以誠意打動屋主;如果是投資客急售想換現金,死守自己的價格底線,好整以暇或許可以等更好的價格。反之,如果屋主不缺錢,好整以暇死不降價,建議快快離去。

█買房議價技巧

買房殺價是心理戰,但也要有理性邏輯在後面撐腰,前述的事前功課做得好,殺價就可以更有底氣。常見的買房議價技巧如下:


01│挑三揀四:覺得採光差,房子有壁癌...等,你仔細看房也認真記錄房屋的實際狀況,後續持續合理的與屋主議價,正所謂「嫌貨才是買貨人」,讓屋主感受到你是真的想買,不是為了討價還價,有可能讓屋主願意折價處理,省下不少錢。


02|好整以暇:如果你做足功課,也同時有好幾位房仲幫忙找房,知道這地區的成交行情,出價後好整以暇,讓對方知道你是有備而來,不敢呼攏價格;就算彼此對價格沒共識,也佛性不二價,有緣房自來,屋主可能反而會按捺不住,接受價格。


03|哀兵政策:議價是敵我攻防戰,你知道屋主身分背景與賣房理由是想當作為議價攻擊點,但屋主怎麼看待你,也會影響屋主價格是否調整。以哀兵政策博取同情,或帶小孩去陪同看房,或許有機會動之以情,改變屋主的價格。


04│價格切分:從房子每坪的價格去砍,例如 30 坪的房子每坪單價 45 萬,1 坪砍 2 萬,足足剩下 60 萬,如果有房子有附車位,也記得要拆開車位來談。

█買房議價的注意事項

01│房價與車位分開談:議價時常會從總價開始砍,千萬不要傻傻的用折數去砍,你應該先區隔房價和車位價格。不少房仲會壓低房價,拉高車位價格,抬高總價,有議價跟沒議價一樣。


02|合理的議價不要退:想購入的價格可以參考實價登錄:非特殊交易,就連車位也可以議價,可以評估當地好不好停車,如果是方便停車的區域,甚至車位可以用7折價格去談。


03|設定底線誘出價格:議價時務必守住自己能買的最高價,沒有價值的議價就穩住腳步不退讓,屋主不能退讓的部分也能作為議價手段,再用價格試探出屋主的底價。


04|確定自己買屋理由:議價時談論到自己買屋需求,故事邏輯要合理,議價時不要漏餡,動之以情,讓價格有討論的空間。


05|行情與談破的迷思:行情常見屋主隨便開,不見得合理,議價時善用實價登錄調查房屋成交價,畢竟行情價不等同成交價,要有議價的勇氣;議價不成則是要快速放下,若與房子有緣,也許還有第二次談判機會。


06|多看幾次探聽情報:有興趣的房子多次預約,一定會讓屋主或房仲覺得你想買,如果有計畫安排第2次細看,預約前千萬記得要角色布局,一個當白臉一個當黑臉進行議價,請親友另外前往,有時候也能獲取額外的房屋情報。

房仲的議價話術有哪些?

議價成功與否,往往也倚賴房仲人員居中調和,有些房子殺價會成功,是因為房仲人員讓利,減少自己仲介費和佣金,但議價過程繁瑣,還是必須仰賴專業好房仲居中牽線,因此給予相應的酬勞是很合理,但遇到黑心的房仲,就要提防背後話術。常見的議價話術如下:


❒出國急售:屋主出國,或是屋主股票賠錢要換現金。(營造出便宜出清的感受)

❒親情牌:買來給孩子入學籍的房子,不需要了想賣掉。(降低你的殺價心房)

❒想退休:想賣掉舊屋,換屋改住郊區嶄新大房子,或是結束收租房源,換退休金。

❒暗示你區域成交行情:提示價格帶,讓你覺得價格合理。(要你不要狂殺價)

❒安排客戶來看房:營造房子很夯,買氣旺,再不出價會被搶走;或是彰顯自己能力優秀,手中物件都是高人氣,要你繼續找他。

❒開價就是底價:暗示你不用殺價,房子已經是最低價,請君入甕。

❒房價比同地段低:暗示你買到賺到,物件很火熱,稀有度爆表。

❒說屋主鄰居也想買:房子好得很罕見,隔壁住戶都想要,刺激你快決定。

❒喜歡就付個斡旋:讓你覺得的議價空間很大;或是不想浪費時間,想看你買房的誠意。

❒跟你說其他人斡旋破局出了多少錢,或加個x萬就談成了,要你更貼近底價;或是暗示你接近底價了,不要再砍了,這樣會沒有佣金。

❒昨天在屋主家談很久,問你能不能加一點:告訴你我有多努力,現在問題都在你身上。

❒房仲約屋主出來談:代表出的價格接近屋主價格,希望見面談,請你再加價。

█善用買房議價工具,更省力

樂屋網「找屋分析管家」

買房殺價前,最怕功課做不夠,如果一個禮拜約房仲看三間房,光查周邊成交價、分析房屋本身條件,就要花上不少時間。


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▲選擇預約看屋後,直接告訴你該物建的售價及鄰近成交價格,了解議價空間。(圖片來源:樂屋網)

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 ▲整理你的看房需求,幫助你整理自己的看屋喜好。(圖片來源:樂屋網)

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▲別人喜愛的買屋條件,也許也是你的看房需求,提供你廣度瀏覽。(圖片來源:樂屋網)

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▲提供你預約物件該地區的市場趨勢,評估該區市場供需狀況。(圖片來源:樂屋網)

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