股市崩了也不賣房？影響房價3大原因

每當股市爆跌，賣房救股的議題就會被討論。(示意圖:藍浩勻拍攝)

當你剛開始關注房市，特別是遇到股災、經濟震盪的時候，可能會出現這樣的疑問：

「最近股票跌成這樣，會不會有投資客撐不住、開始拋售房子來補股票？」

這個想法表面上看起來合理，但實際上，這種「賣房救股」的情況在現實生活中非常少見。即使股市大跌，房價通常仍然穩定，甚至可能繼續緩漲。這背後其實牽涉到許多市場結構與邏輯，就讓樂屋網簡單的告訴你。

一、「賣房救股」不符合現實邏輯？

你可能會想：「股票跌得這麼慘，還不趕快賣房補錢？」但實際上，這樣做根本不切實際，原因如下：

1. 房子的變現速度非常慢

房子不是救急的提款機！股票今天跌，我今天就可以賣。但房子交易繁瑣，即便家人間互相買賣，從交屋到過戶也要耗時數周至 2 個月，更別提丟入市場要找到買家，在銀行限貸環境下買家更被動，等到議價結束到賣掉房子，股票可能早就回升或更慘了。

股市 vs. 房市，本質完全不同

簡單來說，股票是「即時反應市場情緒」的商品，但房地產是「慢熱型資產」，價格變化不會立刻反映外部經濟狀況，而是受到更複雜的因素控制（下一節說明）。另外房地產是「住的需求」，不是用來「賺價差」，即便經濟不好，也沒人會想要賣房睡公園，急著拋售。

2. 賣房的交易成本極高

賣股票要收證券手續費、證券交易稅，賣房當然也要繳稅，並非賣多少拿多少。房屋交易稅金成本如下：

● 土地增值稅
● 房地合一稅
● 仲介費、代書費
● 可能提前償還貸款的違約金

二年內賣房會被課徵房地合一稅 45%、仲介費約房屋總價 2-4%，這些成本加起來，直接吃掉了你幾十萬甚至上百萬的價差，非常不划算。

3. 多數人用槓桿買房，不能輕易脫手

股票是用現金購入，但房地產是跟銀行借款購入，投資特性本質不同。買房繳房貸是長期財務規劃，為了短期股票虧損去賣掉正在還款的房子，債務並沒有消除，沒有人會這麼做，這是財務上的高風險選項。

二、誰才會有「賣房救股」的動機？

會賣房救股的大多是「同時大量持有股票與房產的人」，而又有以下三類：

1. 高資產投資人／企業主

這群人資金充裕，房產是資產配置的一部分。他們買房不是為了賣錢救急，而是為了保值、節稅或傳承，通常會同時擁有股票與房產，但不會為了股票賠錢就賣房補洞。

2. 中產階級投資型房東

擁有一兩間房、也會投資股票。這類人多數以長期收租為主，也不太會為短期股票損失急著脫手房產。

3. 炒房投機客（比例極少）

這類人靠槓桿同時炒股炒房，當市場劇烈波動時可能會斷頭。但這群人現在在政府多項打炒房政策下，數量已經不多，對市場影響力也很有限。

綜合上述特質，賣房救股比較傾向高資產者的選項，他們本來就不是房市的主力群體，一般自住有房者不會這麼做。

三、歷史經驗證明：股市跌，房價不一定跌

快速回顧幾次股市大跌的時期：

● 2008年金融海嘯

台股從 9,000 點跌到 4,000 點以下，幾乎腰斬，但台灣房市只有短期下修、交易量縮減，2010 年快速甦醒，房市價量俱增。

● 2011年歐債危機

台股從 9,000 點跌到 6,600 點，但台灣房市卻在 2011 年 Q1創下推案量、銷售量、成交量與成交價的歷史新高，儘管六月政府頒布奢侈稅，但至 2013 年房價未見下滑。

● 2020年COVID 疫情初期：

台股在短短一個月內從12,000 點跌至 9,000 點以下，但房市只出現短暫觀望期，半年後因為美國聯準會的貨幣寬鬆政策，帶動了房市交易量反彈，房價續漲。

從以上幾次歷史經驗，能看出股市與房市的波動節奏完全不同，無法從股市情況來預判房市發展。

四、真正會影響房價的，是利率與政策

如果你想知道房價會不會跌，重點不是去看台股指數，而是下面幾件事：

1. 政策

政府只要出手，就會明顯影響市場交易量，舉例來說 2024 年第六波信用管制「限貸令」、第七波央行信用管制「取消寬限期」，都明顯造成房市短期修正。

2. 區域供需與人口變化

如果某地人口流出、產業沒落，需求減少，再多利多也救不了房價；反過來說，台北、新竹、台中這些就業熱區，即使股市大跌，房價依然抗跌。

3. 利率變動

房市高度依賴貸款，只要升息、房貸壓力變大，就可能讓購屋族轉趨保守，進而影響市場價格。房價漲跌，最核心的因素永遠是——供需結構。

想像一下：

● 台北市的土地供應有限，新建案越來越少
● 年輕人還是要結婚、生小孩、買房
● 外來人口移入，增加租屋與購屋需求

這些跟股市的漲跌，其實關聯性很低。只要有實質的居住需求存在，房價就有支撐。

反過來說，就算股市狂飆，如果沒有人口支撐，房子蓋太多沒有居住誘因

的蛋白重劃區，餘屋量去化慢價格還是會向下修正。

結論：房屋市場不是股票市場的提款機

當股市動盪不安，有錢人反而會想在手上持續保持大量現金，觀測股市走向，逢低分批買進，因為「股票只是眾多資產中的一部分」，還有其他的資產獲利來源，相對於股市的高變動性，獲得資金會更積極投入價格波動慢的房地產。

因為「房地產是資金的安全避風港」，這也是為什麼我們常看到：股市大跌後，房市反而變得更熱絡，因為資金會往安全的地方去。房市從第七波信用管制後更靠向名下無法的自住買房者，如果你本來就有買房需求，不妨開始更積極看房吧。

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